안녕하세요? 부동산, 임대차 관련법에 전문지식과 다양한 실무경험을 겸비한 부동산전문변호사 한병진 변호사입니다. 건물소유자는 건물, 대지 또는 건축설비를 건축법에서 정하는 기준에 따라 적합하도록 유지 및 관리해야 하고 건물이 있는 대지는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없습니다.
오늘은 건물유지관리에 대해 알아보도록 하겠습니다.
건물유지관리에 대해 알아보자!
소유자나 관리자의 유지관리 의무는?
건물 소유자나 관리자는 건물, 대지 또는 건축설비를 「건축법」 제40조부터 제50조까지, 「건축법」 제50조의2, 제51조부터 제58조까지, 「건축법」 제60조부터 제64조까지, 「건축법」 제64조의2, 제65조의2, 제67조 및 제68조와 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조부터 제17조까지의 규정에 적합하도록 유지 관리해야 합니다(「건축법」 제35조제1항).
아래의 어느 하나에 해당하는 건물의 소유자나 관리자는 건물 유지관리를 위해서 정기점검 또는 수시점검을 실시하여야 합니다(「건축법」 제35조제2항 전단 및 「건축법 시행령」 제23조의2제1항).
-「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 집합건물로서 연면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건물. 단, 「주택법」 제43조에 따라 관리주체 등이 관리하는 공동주택은 제외를 합니다.
-「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」 제2조제1항제1호에 따른 다중이용업의 용도로 쓰는 건물로서 해당 지방자치단체의 건축조례로 정하는 건물
정기점검, 수시점검의 실시는?
정기점검은?
건물 소유자나 관리자는 해당 건물의 사용승인일을 기준으로 10년이 지난 날(사용승인일을 기준으로 10년이 지난 날 이후에 정기점검과 같은 항목과 기준으로 수시점검을 실시한 경우는 그 수시점검을 완료한 날)부터 2년마다 한 번 정기점검을 실시해야 합니다(「건축법 시행령」 제23조의2제1항).
특별자치도지사나 시장·군수·구청장은 정기점검 결과 위법사항이 없고, 「건축법 시행령」 제23조의3제1항제2호부터 제4호까지 및 제6호에 따른 항목의 점검 결과가 「건축법 시행령」 제23조의6제1항에 따른 건축물의 유지·관리의 세부기준에 따라서 우수하다고 인정되는 건물에 대하여는 정기점검을 다음 한 차례에 한해서 면제할 수 있습니다(「건축법 시행령」 제23조의2제4항).
수시점검은?
건물 소유자나 관리자는 화재, 침수 등 재해나 재난으로부터 건물의 안전을 확보하기 위해서 필요한 경우는 해당 지방자치단체의 건축조례로 정하는 바에 따라서 수시점검을 실시해야 합니다(「건축법 시행령」 제23조의2제5항).
건물에 대한 정보 제공 요청은?
건물 소유자나 관리자는 정기점검이나 수시점검을 실시하는 데 필요한 경우에는 특별자치도지사나 시장, 군수, 구청장에게 해당 건물의 설계도서등 관련 정보의 제공을 요청할 수 있습니다. 이 경우에는 해당 특별자치도지사나 시장, 군수, 구청장은 특별한 사유가 없으면 관련 정보를 제공하여야 합니다(「건축법 시행령」 제23조의4).
정기점검, 수시점검 업무 수행 자격은?
건물의 소유자나 관리자가 정기점검이나 수시점검을 실시하는 경우는 아래의 어느 하나에 해당하는 유지·관리 점검자에게 정기점검이나 수시점검 업무를 수행하도록 해야 합니다(「건축법 시행령」 제23조의2제6항).
-「건설기술관리법」제28조제1항에 따라서 등록한 건축감리전문회사 및 종합감리전문회사
-「시설물의 안전관리에 관한 특별법」제9조제1항에 따라서 등록한 건축 분야 안전진단전문기관
정기점검 및 수시점검 사항은?
- 대지: 「건축법」 제40조, 제42조부터 제44조까지 및 제47조에 적합한지 여부
- 높이 및 형태: 「건축법」 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 적합한지 여부
- 구조안전: 「건축법」 제48조에 적합한지 여부(. 다만, 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」제2조제2호 또는 제3호에 따른 1종시설물 또는 2종시설물인 건물에 대해서는 구조안전 항목의 점검을 생략해야 합니다(「건축법 시행령」 제23조의3제1항 단서).
- 화재안전: 「건축법」 제49조부터 제53조까지의 규정에 적합한지 여부
- 건축설비: 「건축법」 제62조부터 제64조까지의 규정에 적합한지 여부
- 에너지 및 친환경 관리 등: 「건축법」 제64조의2, 제65조의2 및 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조제1항, 제16조, 제17조에 적합한지 여부
정기점검 또는 수시점검 결과 보고는?
건물 소유자나 관리자는 정기점검이나 수시점검을 실시하였을 때는 그 점검을 마친 날부터 30일 이내에 해당 특별자치시장·특별자치도지사이나 시장·군수·구청장에게 결과를 보고하여야 합니다(「건축법」 제35조제2항 후단 및 「건축법 시행령」 제23조의5제1항).
위의 결과를 보고하지 않으면 200만원 이하의 과태료 부과를 받습니다(「건축법」 제113조제2항제3호).
위반 시 제재는?
건물 유지관리 의무, 정기점검 및 수시점검 의무를 위반한 건물의 소유자나 관리자는 2년 이하의 징역 및 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제110조제7호).
대지의 분할제한은?
건물이 있는 대지의 분할제한은?
건물이 있는 대지는 아래의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없습니다(「건축법」 제57조제1항 및 「건축법 시행령」 제80조).
- 주거지역: 60제곱미터
- 상업지역: 150제곱미터
- 공업지역: 150제곱미터
- 녹지지역: 200제곱미터
- 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 않는 지역: 60제곱미터
건물이 있는 대지는 「건축법」 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할을 할 수 없습니다(「건축법」 제57조제2항).
예외는?
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시지역 및 지구단위계획구역으로서 동이나 읍(동이나 읍에 속하는 섬의 경우에는 인구가 500명 이상인 경우만 해당) 중 어디에도 속하지 않는 지역은 위의 규정(「건축법」 제57조에 따른 건물이 있는 대지의 분할 제한에 관한 규정)이 적용되지 않습니다(「건축법」 제3조제2항).
참고는?
도시지역 및 지구단위계획구역 여부 등을 확인하려면 국토교통부 토지이용규제정보서비스를 이용하거나 해당 시·군·구청나 대한민국 전자정부 전자민원G4C에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있습니다.
지금까지 건물 유지관리에 대해 알아보았습니다. 부동산 관련 법적분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산전문변호사 한병진 변호사에게 의뢰하여 주신다면, 명쾌하고 친절한 상담과 체계적인 소송수행을 통하여 여러분들의 부동산 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.
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