안녕하세요? 부동산 관련법에 전문지식과 노하우를 겸비한 건설분쟁변호사 한병진변호사입니다.
하자보수보증금이란 주택건설업자의 하자보수 의무를 담보하기 위하여 담보하는 일정금액의 보증금을 말합니다.
오늘은 주택법에 규정되어 있는 하자보수보증금에 대해 건설분쟁변호사 한병진변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.
하자보수보증금에 대해 알아보자!!
주택법 제46조제2항 본문에 따라 사업주체(임대를 목적으로 하는 공동주택의 경우에는 건설임대주택을 분양전환하려는 자를 말한다)는 사용검사권자가 지정하는 은행(「은행법」에 따른 은행을 말함. 이하 같다)에 현금 또는 아래 각 호의 어느 하나에 해당하는 하자보수보증금의 보증서 발급기관에서 발행하는 보증서를 사용검사권자의 명의로 예치하며, 그 예치증서를 사용검사신청서(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 받으려는 경우에는 임시사용승인신청서를 말하고, 건설임대주택을 분양전환하려는 경우는 「임대주택법」 및 같은 법 시행령에 따른 분양전환 승인신청서, 분양전환 허가신청서나 분양전환 신고서를 말함)를 제출할 때 사용검사권자에게 제출해야 합니다.
2.「건설산업기본법」에 따른 건설공제조합이 발행하는 보증서
3.「보험업법」 제4조제1항제2호라목에 따른 보증보험업을 영위하는 자가 발행하는 이행보증보험증권
4. 금융기관의 지급보증서
사용검사권자는 입주자대표회의(법 제46조제1항제4호에 따른 관리단을 포함한다. 이하 이 조 및 제61조에서 같다)가 구성된 때는 지체없이 제1항에 따른 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경해야 하고, 입주자대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치해서 보관해야 합니다.
하자보수보증금은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 100분의 3으로 합니다. 단, 건설임대주택이 분양전환되는 경우는 본문에 따른 금액에 임대주택 세대 중 분양전환을 하는 세대의 비율을 곱한 금액으로 합니다.
- 대지조성을 하지 아니하고 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액
- 법 제42조제2항제2호의 규정에 의하여 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 경우 및 동조제3항의 규정에 의하여 리모델링을 하는 경우 : 허가신청서 또는 신고서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비
- 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 건설하는 경우 : 사용승인을 신청할 당시의 「임대주택법 시행령」 제13조제5항에 따른 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의한 표준건축비를 적용하여 산출한 건축비
하자보수보증금의 용도는?
법 제46조제7항에서 "하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도"는 입주자대표회의등이 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 하는 데 사용되는 경우로서 하자보수와 관련된 다음 각 호의 용도를 말합니다.
- 위원회가 법 제46조의4제7항에 따라 송달한 조정서 정본에 따른 하자보수비용
- 법 제46조의7제1항에 따라 사업주체가 입주자대표회의등과 협의하여 하자진단을 실시한 경우 그 결과에 따른 하자보수비용
- 법원의 재판 결과에 따른 하자보수비용
하자의 조사방법 등은?
법 제46조제8항에 따른 하자의 조사는 현장실사를 통하여 하자 부위와 설계도서를 비교하여 측정하는 방법으로 합니다.
공동주택의 하자보수비용은 실제 하자보수에 사용되는 비용으로 산정하되, 하자보수에 필수적으로 수반되는 비용을 추가할 수 있습니다.
위 항에서 규정한 사항 외에 하자의 조사방법 및 기준, 하자보수비용의 산정방법 등에 관하여 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시해야 합니다.
하자보수의 종료는?
사업주체는 제61조 각 호의 구분에 따라 순차적으로 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 사실을 입주자대표회의(입주자대표회의가 구성되지 아니한 경우는 법 제46조제1항제3호에 따른 관리주체를, 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단을 각각 말합니다.
이하 이 조에서 같다)에 통지하고, 하자담보책임기간이 만료된 때에는 제59조제3항 전단에 따라 입주자대표회의등이 하자담보책임기간 내에 발생된 하자에 대해서 보수를 청구한 경우에는 지체 없이 보수를 완료한 후 그 결과를 입주자대표회의등에 통지해야 합니다.
입주자대표회의등은 사업주체로부터 제1항에 따라 하자보수완료 통지를 받은 날부터 30일 이내에 문서로 이의를 제기할 수 있습니다. 이 경우에는 사업주체는 이의제기를 받은 날부터 3일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 통지하되, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 기재하여 통지해야 합니다.
사업주체는 제2항 전단에 따른 이의가 없는 경우에는 제59조제1항에 따른 하자담보책임기간별로 순차적으로 주거전용부분과 공용부분으로 구분해서 하자보수종료 확인을 입주자대표회의등에 요구할 수 있습니다.
위 항에 따른 요구가 있는 경우는 입주자대표회의등은 입주자가 그 취지를 알 수 있도록 서면으로 고지해야 합니다.
하자보수종료의 확인을 위해서는 국토교통부령으로 정하는 하자보수종료확인서에 입주자나 그 대리인의 서면확인서(공용부분은 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 말한다)를 첨부해야 합니다.
하자보수보증금 반환은?
입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 다음 각 호의 구분에 따라 순차적으로 사업주체에게 반환해야 합니다. 이 경우에는 제59조의2에 따라 하자보수보증금을 사용한 경우에는 이를 포함해서 아래 각 호의 비율을 계산하고, 이미 사용한 하자보수보증금은 이를 반환하지 않습니다.
- 사용검사일부터 2년이 경과된 경우 : 하자보수보증금의 100분의 25
- 사용검사일부터 3년이 경과된 경우 : 하자보수보증금의 100분의 20
- 사용검사일부터 4년이 경과된 경우 : 하자보수보증금의 100분의 15
- 사용검사일부터 5년이 경과된 경우 : 하자보수보증금의 100분의 15
- 사용검사일부터 10년이 경과된 경우 : 하자보수보증금의 100분의 15
지금까지 주택법상 하자보수보증금에 대해 알아보았습니다. 하자관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
건설분쟁변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면 명쾌하고 친절한 상담과 철저한 소송수행으로 여러분들의 건설분쟁을 해결하여 드리겠습니다.
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