임대차 썸네일형 리스트형 소액보증금 최우선변제권과 사해행위 소액보증금 최우선변제권과 사해행위 최근 집주인이 채무초과 상태인 것을 인지하고서도 시세보다 저렴하게 임대차 계약을 체결하였다면 최우선변제권을 인정받지 못한다는 대법원 판결(2015다2553)이 있었습니다. 사안을 살펴보면 甲은행은 乙에게 2억여만 원을 빌려주면서 乙이 소유하고 있던 아파트에 근저당권을 설정했습니다. 그런데 乙이 제때 대출금을 갚지 못하자 甲은행은 乙의 아파트를 경매에 넘겼는데, 경매 개시 두 달 전에 乙씨은 丙과 임대차계약을 체결하였습니다. 丙은 소액보증금 임차인으로서 최우선변제를 받았으며, 甲은행은 乙이 돈을 빼돌리려고 거짓 임차인을 내세웠다고 주장하면서 배당이의소송을 제기하게 됩니다. 이에 대해 1심과 1심에서는 원고패소 판결을 내렸으나 대법원의 판단은 원심을 깨고 사건을 2심법원으로.. 더보기 임대차계약 해지 사유 - 임대차분쟁변호사 임대차계약 해지 사유 - 임대차분쟁변호사 甲은 임차인이 있는 건물을 매수하여 임차인을 내보내고 자신이 사무실로 사용하려고 계획하고 있습니다. 매도인은 甲에게 현재 임차인이 이미 5개월 치 월세를 내지 않았기 때문에, 소유권을 넘겨 받은 후 계약해지를 하고 이에 응하지 않으면 명도소송을 하면 된다고 말합니다. 매도인은 자신은 임차인과의 특수한 관계 때문에 임대차계약을 해지하지 못했다면서, 명도소송을 하게 되면 적극 도와주겠다는 입장을 표명했습니다. 甲은 이를 믿고 임대차계약을 체결했지만, 임차인은 시설비 5천만 원을 받지 못하면 못 나간다고 버티면서 甲이 소유권을 취득한 뒤의 월세는 내고 있는 상황이 벌어졌습니다. 이런 상황에서 임대차계약의 원래의 당사자가 아닌 甲은 어떻게 해야 임차인을 내보낼 수 있을까.. 더보기 임대권한이 있는 자와 없는 자 임대권한이 있는 자와 없는 자 주택임대차보호법에 의하면, 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있고, 확정일자를 갖추면 그 이후에 설정된 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 이러한 권능을 대항력과 우선변제권이라고 합니다. 임대차계약은 통상 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에서 체결되지만, 소유자가 아니더라도 소유자로부터 대리권을 수여받는 등 그 주택에 관해 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 사람과 체결하여야 합니다. 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용 및 수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전 매매 .. 더보기 상가임대차 재계약 시 차임 증액 상가임대차 재계약 시 차임 증액 상가임대차에서 차임이나 보증금이 경제사정 변동으로 인해 현실과 맞지 않을 때면 100분의 9의 범위 내에서 증감을 청구할 수 있고, 한번 차임을 증액한 후 1년 이내에는 증액하지 못한다는 규정이 상가건물임대차보호법에 규정되어 있습니다. 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 을 증액하는 경우 위 규정이 적용되지 아니하므로, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 할 때 100분의 9를 초과하여 차임이나 보증금의 증액을 요구할 수 있습니다. 그런데, 대법원은 상가임대차계약 종료 후의 재계약 시에도 계약갱신요구권과 관련해 차임 증액 제한 규정이 적용되는 경우가 있다고 본 사례가 있어 유의해야 할 필요가 있습니다. 그 사례를 보면, 1년 .. 더보기 상가건물 용도변경 시 구분소유자 동의 상가건물 용도변경 시 구분소유자 동의 상가건물의 일부를 가진 사람이 사정에 의해 제2종 근린생활시설인 건물 용도를 교육연구 및 복지시설 등으로 변경하려고 하는데, 관할 행정청에 신고만 하면 제한 없이 변경할 수 있을까요? 아니면 집합건물법에 따른 다른 구분소유자들의 동의를 받아야 할까요? 일반적으로 상가건물은 대부분 집합 건물이고 층별 또는 구획된 호실별로 소유자가 따로 있는데, 이를 구분소유권이라 합니다. 이러한 집합건물은 구분소유권자가 전적으로 사용하는 전유부분과 다른 구분소유자들과 공동으로 사용하는 복도나 계단, 엘리베이터 등 공용부분으로 나뉩니다. 대법원은 건축법의 규정 취지에 비추어, 상가건물 용도변경 신고가 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합한 이상 행정청으로서는 관계 법령이 정하지 않은 .. 더보기 주택과 상가의 임대차 기간 - 임대차소송변호사 주택과 상가의 임대차 기간 - 임대차소송변호사 임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용 및 수익할 수 있게 하고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급할 것을 약정함으로 성립하는 계약으로서 유상계약입니다. 민법에도 임대차에 관한 조항이 있지만, 주택의 경우 주택임대차보호법, 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법이라는 특별법이 제정되어 있어서 특별법 우선의 원칙에 따라 민법보다 위 법률의 규정이 민법보다 우선하여 적용됩니다. 이하에서는 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에 규정된 임대차 기간에 관한 조항들을 살펴보겠습니다. 주택의 경우 임대기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 임대기간을 2년으로 간주합니다. 물론 이러한 조항은 편면적 강행규정이기 때문에 임대기간을 2년 미만으로 임대차계약을 체결한.. 더보기 상가임대차보호법 권리금 보호 상가임대차보호법 권리금 보호 권리금은 그동안 상가를 임차한 상인들 사이에 거래관행으로 존재하여 왔지만 법률에 명문 규정이 없어 거의 보호를 받지 못하고 있었습니다. 따라서 경제적 약자인 상가 임차인들의 억울한 사례와 많은 문제점이 나타났는데, 이에 국회는 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법을 개정하여 상가권리금 회수 기회를 보호하는 규정을 신설하였습니다. 개정 상가임대차보호법 제10조의3 제1항에서 말하는 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 및 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 .. 더보기 이중 임대차계약의 효력 이중 임대차계약의 효력 가끔 여러 사정으로 이중으로 임대차계약이 체결되는 경우가 있습니다. 먼저 사례를 들어 보겠습니다. 甲은 면세점 사업이 유망하다는 말을 듣고 관광객이 많이 모이는 빌딩 주인 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 甲은 가진 돈이 별로 없어 겨우 계약금만 지급하고 나머지 잔금은 투자자를 구해 볼 생각을 가지고 있었는데, 뜻대로 되지 않아 잔금을 납부하지 못하게 되었습니다. 그러자, 乙은 임대차계약을 해제하고 계약금을 몰취하겠다고 한 후 새로이 丙과 임대차계약을 체결하였습니다. 丙은 甲과 乙 간에 임대차계약이 체결되었지만 유효하게 해제된 것으로 인식하고 있었습니다. 계약금을 날리게 된 甲은 새로운 임대차계약이 이중으로 체결한 계약으로 무효라고 주장하며, 丙이 진행하는 인테리어공사의 중지를 구.. 더보기 임대차 유의사항은? 임대차 유의사항은? 주택 또는 상가를 임대차 하기로 결정하였다면 임대차계약을 체결하기 전에 부동산등기부와 건축물대장을 비롯하여 각종 공적 기록을 확인하여 구입하려는 부동산의 권리관계 등을 확인하여야 분쟁을 사전에 예방할 수 있습니다. 오늘 이 시간에는 임대차 유의사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 임대차계약 체결 전 유의사항은? 부동산임대차계약을 체결하기 전에는 꼭 현장조사를 하여 실제 부동산의 내용, 위치, 주거환경 등을 눈으로 확인하고, 부동산등기부를 열람하거나 부동산등기사항증명서를 발급받는 등 각종 부동산 관련 기록을 열람 또는 발급받아 실제의 내용과 서류상의 내용이 일치하는지를 확인하셔야 합니다. 부동산 등기기록의 확인 부동산등기기록에는 부동산의 구분건물 표시 및 각종 권리관계에 관한 정보표시가.. 더보기 이전 1 2 다음
