부동산 하자로 인한 담보책임_수원부동산분쟁전문변호사

 

[부동산 하자로 인한 담보책임]

 

 

 

안녕하세요.

한병진 법률사무소 수원부동산분쟁전문변호사 한병진 변호사입니다. 

 

부동산매매계약을 체결하였는데, 매매 목적물인 부동산에 하자가 발견된 경우 어떻게 대처하여야 할까요? 이하에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

매도인의 담보책임

 

- 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 하자가 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말합니다.

 

담보책임과 동시이행

 

- 매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는데, 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 합니다. (민법 제583조 및 제536조)

 

담보책임면제의 특약

 

- 매도인과 매수인이 민법에 따른 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 부동산의 하자를 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 지게 됩니다. (민법 제584조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

매매의 목적물인 부동산에 하자가 있는 경우

 

- 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 하자가 있음을 모른 경우

 

· 매매의 목적 부동산에 하자가 있는 경우 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제580조제1항 및 제575조제1항 전단)

 

· 매매의 목적 부동산에 하자가 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. (민법 제580조제1항 및 제575조제1항 후단)

 

· 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. (민법 제582조)

 

- 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 하자가 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우

 

· 매매의 목적 부동산에 하자가 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다. (민법 제580조제1항, 제575조제1항 및 제2항)

 

  

 

 

 

 

 

 

 

소유권에 하자가 있는 경우

 

소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우

 

- 매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다. (민법 제569조)

 

- 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우

 

· 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제570조)

 

· 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제571조제1항)

 

- 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 경우

 

· 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으나 손해배상을 청구하지 못합니다. (민법 제570조)

 

· 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 매도인은 매수인에 대해 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제571조제2항)

 

 

소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우

 

- 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우

 

· 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제572조제1항 및 제3항)

 

· 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다. (민법 제572조제2항 및 제3항)

 

· 매매대금 감액청구, 계약해제 또는 손해배상청구는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다. (민법 제573조)

 

- 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우

 

· 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다. (민법 제572조제1항)

 

· 매수인의 감액청구 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다. (민법 제573조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산의 소유권이 부동산을 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우

 

- 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 모른 경우

 

· 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제575조제1항 및 제2항)

 

· 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이거나 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. (민법 제575조제1항 및 제2항)

 

· 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다. (민법 제575조제3항)

 

- 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 안 경우

 

· 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다. (민법 제575조제1항 및 제2항)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우

 

- 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제576조제1항)

 

· 가등기의 목적이 된 부동산의 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 소유권을 상실하게 된 경우에도 매도인은 동일한 책임을 집니다. (대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결)

 

- 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 것을 매수인이 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있습니다. (민법 제576조제2항)

 

- 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제576조제3항)

 

매매의 목적인 부동산에 하자가 있는 경우 계약해제권 또는 손해배상청구권이 인정되는 경우가 많습니다. 부동산매매계약을 체결하였는데 하자가 발견된 경우 수원부동산분쟁전문변호사 한병진변호사가 적절한 해결방안을 제시해 드리겠습니다.