(부동산유치권) 유치권에 기한 경매와 소멸주의

(부동산유치권) 유치권에 기한 경매와 소멸주의

 

부동산유치권자의 경매신청으로 인해 부동산이 낙찰되면 낙찰된 부동산에 설정된 가압류 등은 소멸한다는 대법원 결정이 있었습니다(대법원 2010마1059).

 

부동산 경매에서 저당권실행 등에 의한 경매일 경우 가압류 등이 사라지는 소멸주의를 원칙으로 하나 유치권에 기한 경매의 경우 소멸주의가 적용되는지에 대한 명확한 판단이 없어 논란이 있어 왔습니다. 자세한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

2005년 A건설은 B사로부터 서울 마포구에 쇼핑몰 공사를 진행하기로 계약하였으며 공사대금은 150억원으로 합의하였습니다. 이후 쇼핑몰이 완공되었으나 B사의 재정상태가 악화되어 A건설은 대금을 받지 못하는 상황이 되었고, 이에 A건설은 2008년 11월경 받지 못한 공사대금 91억여원을 이유로 쇼핑몰에 대한 부동산유치권을 행사해 법원에 경매신청을 했습니다.

 

2010년 2월 위 쇼핑몰 경매기일에서 C사는 100억원을 제시해 쇼핑몰을 낙찰 받았는데, A건설의 채권자들은 "부동산을 매수한 자가 부동산의 부담을 인수한다는 매각조건 변경결정을 하고 이를 고지해야 함에도 고지하지 않은 채 경매가 진행됐다“며 이의를 제기하였습니다.

 

 

법원은 위 이의제기를 받아들여 매각을 허가하지 않는다는 결정을 내렸습니다. 이에 C사는 즉시항고 하였으나 1심과 2심에서 매각 불허가 결정이 인가되었습니다.

 

그러나 최종적으로 대법원은 C사의 재항고를 받아들여 원심을 파기하고 사건을 관할 고등법원으로 돌려보냈습니다.

 

대법원은 "부동산유치권에 의한 경매에 인수주의를 취할 경우 필요하다고 보이는 부동산의 부담의 존부 및 내용을 조사·확정하는 절차에 대해 아무런 규정이 없고, 인수되는 부담의 범위를 제한하는 규정도 두지 않아 부동산유치권에 의한 경매를 인수주의를 원칙으로 진행하면 매수인의 법적 지위가 매우 불안정해지고 부담의 범위를 어떻게 설정하느냐에 따라 오히려 부동산유치권자에게 불리해질 수도 있다"고 밝혔습니다.

 

또한 "유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 부동산의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고, 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다"고 설명했습니다.

 

따라서 "원심이 이 사건 경매가 인수주의로 진행됨을 전제로 매각을 불허한 법원의 판단을 그대로 유지한 것은 위법하다"고 지적하며, 사건을 관할 법원으로 돌려보냈습니다.

 

 

경매제도는 목적물의 값을 제대로 평가해 환가(換價)하는 제도인데, 유치권에 의한 경매에도 소멸주의가 적용되면 부동산 낙찰자는 깨끗한 물건을 낙찰받을 수 있고 채권자도 목적물이 제값을 받으면 채권을 변제받기가 더 수월해질 것입니다.

 

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