수원부동산변호사 - 주택임차권 대항력의 취득시기

수원부동산변호사 - 주택임차권 대항력의 취득시기

 

전 소유자가 주택을 매도하면서 임차인인 된 경우에 대항력의 발생시기는 어떻게 될까?
이번 시간에는 주택임차권 대항력의 취득시기에 관한 사례에 대해서 수원부동산변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

주택매도를 하면서 임차인으로 변경이 된 매도인의 대항력 취득시기는?

 

질문) 저는 10년 전 7월 1일 주택을 구입해서 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 해 8월 1일 주민등록전입신고를 했는데, 2년 전에 위 주택을 갑에게 매도하되 이를 다시 임차하여 매매잔금 지급기일인 같은 해 10월 1일부터는 임차인 자격으로 계속 거주하기로 약정을 하고 현재까지 거주하고 있습니다.

 

그런데 갑이 매매잔금지급기일을 지키지 못하였기에 저는 갑과 합의해서 위 주택을 담보로 한 은행대출금으로 잔금을 받기로 하면서 같은 해 12월 1일 갑을 채무자로 해서 주택에 근저당권 설정을 했고, 다음 해 1월 3일 갑 명의로 소유권이전등기가 경료되었습니다. 그러나 은행이 위 근저당권을 실행해서 경매개시 되었고 주택은 을에게 매각이 되었습니다. 이런 경우에 저는 경매절차의 매수인 을의 명도요구에 주

택임차인으로서 대항을 할 수 있을까요?

 

 

 

 

 

답변) 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면, 임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 그 익일(다음날)부터 제3자에 대해서 효력이 생기게 됩니다. 이 경우에 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 본다고 규정을 하고 있습니다.

 

그래서 위 상황에서 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 질문자님은 일응 대항요건을 갖춘 것으로 보여질 수 있지만, 과연 임차인의 지위에서 위와 같은 대항요건을 구비했는지가 문제됩니다.

 

즉, 위 상황의 경우에는 잔금지급기일과 소유권이전등기가 경료된 시점이 일치하지 않는데, 이런 경우 소유자에서 임차인으로 지위가 변동이 된 시점을 언제로 볼 것인지 문제됩니다.

 

위 상황과 관련된 판례에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정을 하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해서 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련이 된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차 공시를 하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재 인식을 할 수 있는가에 따라서 결정이 된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의해서 표상이 되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도로 되어야 한다고 하였습니다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결).

 

 

 

 

주민등록을 대항력의 요건으로 규정한 취지에 비추어 제3자로서는 갑 앞으로 소유권 경료가 되기 이전까지는 질문자님의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 질문자님의 주민등록은 갑 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없으며, 갑 앞으로 소유권이전등기가 경료된 다음날부터 비로소 질문자님과 갑 사이의 임대차 표상를 하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것입니다.

그래서 질문자님은 경매절차의 매수인 을의 명도요구 거절을 할 수 없다고 할 것입니다.

 

 

 

 

오늘은 주택임차권 대항력의 취득시기에 관한 판례에 대해서 살펴보았습니다. 부동산 임대차관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
수원부동산변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.