수원부동산전문변호사 - 부동산인도명령 신청

수원부동산전문변호사 - 부동산인도명령 신청

 

 

인도명령은 법원경매를 통하여 부동산을 낙찰받은 사람이 대금을 완납하고 소유권을 취득하였지만, 채무자나 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우에 낙찰받은 부동산을 인도받기 위하여 법원으로부터 받아내는 집행권원을 이르는 말합니다.
오늘은 수원부동산전문변호사 한병진변호사와 함께 부동산 인도명령 신청에 관해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

인도명령은 명도소송에 비하여 단기간에 부동산 명도를 받을 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 낙찰대금 납부 후에 6개월 이내에 신청하여야 하고, 만약 이 기간이 경과하게 되면 명도소송을 통해 집행하여야 합니다.

 

매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득하였음에도 불구하고 채무자 또는 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이러한 경우에는 매수인은 법원에 부동산인도명령 신청을 하여 채무자·전소유자나 점유자로부터 그 부동산의 점유를 회복할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항 본문).

 

하지만 점유자가 매수인에게 대항을 할 수 있는 권원에 의하여 점유를 하고 있는 것으로 인정되면(예를 들면, 대항력을 갖춘 임차인 등)는 인도명령 신청을 할 수 없음을 유의하여야 합니다(「민사집행법」 제136조제1항 단서).

 

 

 

 

인도명령은 매수인, 매수인의 상속인 또는 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.

하지만 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권 이전을 받은 특별승계인은 인도명령 신청을 할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다(대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정).

 

법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자나 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도하여야 합니다. 채무자, 소유자 및 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행 위임을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제6항).

 

 

 

 

아파트를 담보로 제공할 때 임차인이 아니하고 확인서를 써 준 인도명령신청에 대하여 대항력이 있다고 다툴 수 있을까?

 

질문)  갑은 을로부터 금전을 차용하면서 갑의 동생 병의 아파트를 담보로 제공을 했습니다.

 

그런데 갑의 주민등록이 병의 아파트로 되어 있고, 갑이 그 아파트를 점유하고 있음을 알게 된 을이 갑과 병 사이에 임대차계약이 체결된 사실이 있는지를 묻자, 갑은 동생 집에서 무상으로 살고 있는 것이라고 하면서 임대차관계가 없음을 확인하는 확인서를 작성해서 을에게 교부한 사실이 있습니다.

 

그 뒤 갑이 채무를 변제하지 않아 을은 임의경매신청을 하였고, 경매절차에서 을은 아파트를 매수한 후에 갑을 상대로 인도명령신청을 하였습니다. 그러자 갑은 태도를 돌변하여 병과 임대차계약이 체결되어 있고 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었다고 주장하고 있는데요. 이런 경우에 갑에 대하여 인도명령이 발해질 수 없는 것일까요?

 

답변) 민사집행법 제136조 제1항에 의하면, 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤에 6월 이내에 신청하게 되면 채무자·소유자 및 부동산 점유자에 대해서 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다. 단, 점유자가 매수인에게 대항을 할 수 있는 권원에 의해서 점유를 하고 있는 것으로 인정되는 경우는 그렇지 않다고 규정하고 있습니다.

 

관련 판례를 보면, 채무자가 동생소유의 아파트에 관해서 근저당권 설정을 하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니며 그 아파트에 관해서 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성해서 준 경우에, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰을 받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배가 되어 허용되지 않는다고 한 사례가 있습니다(대법원 2000. 1. 5.자 99마4307 결정).

 

위 질문에 있어서, 을의 인도명령신청에 대하여 갑이 대항력 있는 임차인임을 주장한다 하더라도 법원에서는 인도명령을 발할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

오늘은 부동산인도명령 신청에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 법적 분쟁이 있는 경우 수원부동산전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 부동산 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.