무허가 미등기건물의 공유물분할

무허가 미등기건물의 공유물분할

 

건축허가 없이 건축된 미등기 건물에 대해서 경매에 의한 공유물 분할이 허용되는가?
이에 대해서 부동산소송전문변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

2002년 4월 7남매인 甲씨의 형제는 모친의 사망으로 인천 부평구에 있던 무허가 미등기  건물의 소유권을 각각 1/7씩 상속받게 되었습니다. 이후에 甲은 형제 3명에게 건물관리를 위임받아서 제3자에게 임대차계약을 체결하고 건물을 관리해오고 있었습니다.

 

그러나 1990년 4월에 이미 모친으로부터 이 건물의 대지를 전부 증여받은 맏형 乙은 건물이 노후되었다는 이유로 형제들에게 철거할 것을 통보했다.

 

甲씨를 비롯하여 형제들은 건물의 대부분을 점포로 사용하며 임대수익을 올리고 있었기 때문에 이에 반발하고, 결국 공유물분할청구의 소로 이어지게 됐습니다.

 

서울고등법원은 형식적 경매를 통하여 경매비용을 공제한 나머지 금액을 공유자들인 甲씨와 乙씨를 비롯한 형제들에게 그 지분 비율에 따라 각각 1/7씩 분배하여야 한다고 판결하였습니다.(서울고법 2011년 7월20일 선고, 2010나99561 판결)

 

고등법원은 판결 이유로 이 건물을 현물분할 하는 것은 사실상 불가능하고 건물의 경제적 가치를 크게 훼손할 뿐만 아니라 당사자들도 원하지 않고 있어 적절하지 않으며 대지가 乙씨의 단독 소유라고는 하지만 乙씨는 애초에 이 사건 건물이 건축된 상태에서 대지를 취득했고 건물을 乙씨 단독 소유로 한다면 공유물분할 결과 당사자들 사이에 그 이익의 불균형이 커진다는 점, 乙씨가 건물을 철거할 의사를 밝히고 있는 점을 고려하게 되면 이 사건 건물을 원고 단독 소유로 하는 것이 꼭 이 사건 건물의 경제적 가치를 극대화하는 것은 아니라고 설명하였습니다.

 

 

 

 

하지만 위 고등법원 판결은 대법원에서 뒤집혔습니다. 대법원은 민사집행법에 따라서 건축허가나 신고가 없이 건축이 된 미등기 건물은 형식적 경매의 대상이 될 수 없다고 판결을 한 것입니다.(대법원 2013년 9월13일 선고, 2011다69190 판결)

 

민사집행법 제81조 1항 2조에 따르면 미등기 건물이 강제경매로 진행이 되려면 해당하는 건물이 채무자 소유임을 증명할 서류와 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류 첨부를 하여야 한다고 명시가 돼 있고, 허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물은 형식적 경매로 부쳐질 수 없다는 것입니다.

 

대법원은 이 건물의 연간 차임이 건물 시가의 절반을 넘고 건물을 乙씨 단독소유로 하게 되면 다른 형제들은 차임에 상당하는 이익을 박탈당하게 될 것이기 때문에 건물을 乙씨의 단독 소유로 하되 다른 형제들에게 차임에 상응하는 대가를 제공하는 것이 실질적 공평을 기할 수 있다고 덧붙였습니다.

 

기본적으로 미등기건물은 경매의 목적물이 될 수 없습니다. 그러나 허가 받은 미등기 건물, 즉 채무자의 소유임을 증명할 수 있고 건축허가 및 신고사실 증명서류가 갖춰진 경우라면 경매 신청이 가능합니다. 반면에 무허가 미등기건물은 아예 경매신청이 불가합니다.

 

 

 

 

 

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