상가건물임대차보호법 적용대상_부동산임대변호사

상가건물임대차보호법 적용대상_부동산임대변호사

부동산임대변호사/한병진변호사

 

 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요?
부동산 관련 소송에 전문적인 지식을 갖추고 있는 부동산임대변호사 한병진변호사입니다. 오늘은 상가건물임대차보호법 적용대상에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

상가건물임대차보호법 적용

 

 

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법입니다.

 

「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 이 경우에도 그 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용됩니다.

 

 

 

상가건물임대차보호법의 성격은?

 

 

상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법입니다. 따라서, 상가건물 임대차에 대해서는 「상가건물 임대차보호법」의 규정이 「민법」보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 「민법」 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.

 

상가건물 임대차보호법은 임차인에게 유리한 편면적 강행규정입니다.
상가건물 임대차보호법은 강행규정으로, 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

상가건물임대차보호법 적용대상

 

 

 

상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문).

따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다.

 

지역별로 정해진 일정 기준금액 이하의 보증금인 상가건물 임대차
 
그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금을 초과하지 않는 상가건물 임대차의 경우에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).

 

상가건물 임대차보호법은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

 

- 서울특별시 : 3억원 이하

-「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 2억 5천만원 이하

 

과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조 및 별표 1).

 

- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1억 8천만원 이하

- 그 밖의 지역 : 1억 5천만원 이하

 

 

 

 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 하는데(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항), 현재 그 비율은 1분의 100입니다(「상가건물 임대차보호법시행령」 제2조제3항)

 

예를 들면, 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

상가건물에 대한 미등기 전세

 

 

상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제17조).

 

 

상가건물임대차보호법 적용대상에서 제외되는 경우

 

기준 금액 이상의 고액 보증금

 

「상가건물 임대차보호법 시행령」에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다.

 

예를 들어 서울지역의 경우에는 3억원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항).

 

 

 

일시사용을 위한 상가건물 임대차

 

일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제16조).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「상가건물 임대차보호법」으로 보호되는 상가는 어떤 요건을 갖추어야 할까?
 

서울시 종로구 수송동에 있는 상가건물을 임차하여 조금한 커피전문점을 운영하고자 하는 김씨는 자신이 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다. 어떤 요건을 갖추어야 할까요?

 

답변) 상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 상가에만 적용됩니다. 또한 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. 김씨의 경우 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다. 단, 김씨의 임차 보증금이 3억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

 

상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 상가건물인 경우, 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임대차계약서상의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 제5조제2항).

 

오늘은 상가건물임대차보호법 적용대상에 대해 알아보았는데요. 상가건물임대차 관련 소송으로 인해 문제를 겪고 계시다면 부동산임대변호사 한병진변호사가 부동산임대소송문제를 시원하게 해결해드리겠습니다.