상가건물임대보호법의 주요사항_부동산임대차변호사

상가건물임대보호법의 주요사항_부동산임대차변호사

부동산임대차변호사/한병진변호사 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요?
부동산임대차관련 소송에 경험과 지식을 두루 갖춘 부동산임대차변호사 한병진변호사입니다. 오늘은 상가건물임대차보호법의 주용사항에 대해 부동산임대차변호사 한병진변호사가 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

상가건물임대차보호법의 주요사항

 

 

 

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호합니다.

일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대항력의 부여

 

 

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
 
대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차인의 지위가 유지됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항 및 제3조제3항).

 

즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항).

 

 

임대차 존속기간의 보장

 

 

즉, 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

 

또한, 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

보증금의 증감청구권 및 증액제한

 

 

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내로 제한됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

 

 

우션변제권의 인정

 

 

임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 하고, 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우에는, 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

소액임차인의 최우선변제권 인정

 

 

 

소액 임차인은, 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항 전단).

 

아래의 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라 합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).

 

 

 

- 서울특별시 : 5천만원 이하
-「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 4천 500만원 이하
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천만원 이하
- 그 밖의 지역 : 2천 500만원

 

 

 

 

보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 및 제2조제2항·제3항).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임차권등기명령제도

 

 

상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).
 

 

임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 「상가건물 임대차보호법」제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항).

 

이렇게 상가건물임대차보호법의 주요사항에 대해 알아보았는데요. 부동산임대차 관련 소송으로 인해 문제와 어려움을 겪고 계시다면 부동산임대차변호사 한병진변호사가 여러분들의 문제를 시원하게 해결해드리겠습니다.