부동산임대차 관련법에 전문적인 지식을 갖춘 부동산소송전문변호사 한병진변호사입니다.
주택임대차보호법과 마찬가지로 상가건물임대차보호법에서도 우선변제권이 규정되어 있습니다. 상가건물 임차인은 일정한 요건을 갖추면 임차상가건물에 대해 다른 채권자에 의해 개시된 경매절차에 참가하여 그 상가건물의 환가대금에서 우선적으로 보증금을 회수할 수 있있습니다.
오늘 이 시간에는 상가건물임대차보호법 우선변제권이란 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
상거건물임대차보호법상 우선변제권에 대해 알아보자!!
우선변제권이란?
임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우나 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
여기서 대항요건이란 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 하는 것을 말합니다.
소액임차인의 최우선변제권
소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우엔 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 권리가 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항).
소액임차인의 최우선변제 요건
1. 소액임차인의 범위에 속해야 합니다.
임차인의 보증금이 아래의 지역별 보증금액에 해당되어야 최우선변제 받을 수 있는 임차인이 됩니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 4천 500만원 이하
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천만원 이하
- 그 밖의 지역 : 2천 500만원
보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항 및 제6조).
예를 들어 서울특별시에서 상가건물을 임차하면서, 보증금으로 1,000만원을 지급하고 매월 30만원의 차임을 지급하기로 약정한 상가건물 임대차에서 총 보증금은 4,000만원{(월차임 30만원 × 100) + 1,000만원 = 4천만원}으로 소액임차인에 해당됩니다.
과밀억제권역에 해당되는 지역은 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외)입니다(「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표 1).
2. 대항요건을 갖추어야 합니다.
임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항 및 제14조제1항 후단).
이런 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
3. 임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각되어야 합니다.
소액임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각되는 경우 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 경매나 공매에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차상가건물이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.
4. 배당요구가 있어야 합니다.
임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 배당요구를 신청하면 됩니다. 이 경우 신청서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 합니다(「민사집행규칙」 제48조).
최우선변제의 범위는?
소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 아래의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 상가건물가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조제1항 및 제2항).
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 1천 350만원
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 900만원
- 그 밖의 지역 : 750만원
하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조제3항).
소액임차인이 최우선변제권을 행사할 수 없는 경우
- 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).
- 처음 상가건물임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우엔 우선변제권을 행사할 수 없습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결).
질문) 자기 소유의 상가에서 부가가치세법 등이 정한 사업자등록을 마치고 상가를 점유하다가 이를 타인에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐 주었고 같은 날 매수인이 근저당권설정등기를 마친 경우 매도인은 근저당권자에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있는지요?
답변) 자기 소유 주택에 주민등록을 마치고 거주하다가 그 주택을 타인에게 매도하고 이를 매수인으로부터 임차하는 계약을 체결한 후 거주하는 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 매수자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지기 전에는 매도인의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려우므로 매도인의 주민등록은 매수자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 날에야 비로소 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 되어, 매도인은 소유권이전등기를 마친 다음날부터 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정한 대항력을 갖춘 것이 된다( 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조). 이러한 법리는 상가건물 임차인의 경우에도 마찬가지로 적용된다. 원고는 2004. 5. 20. 소외인 앞으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 따라서 원고가 그 이전부터 위 부동산에서 영업하면서 사업자등록을 마쳤더라도 그 사업자등록은 소유권이전등기일 다음날인 2004. 5. 21.에야 비로소 상가임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 되어 원고는 그 때부터 상가건물임대차보호법 제3조 제1항이 정한 대항력을 취득하였다. 피고는 2004. 5. 20. 근저당권설정등기를 마쳤으므로 원고는 피고에 대하여 상가건물임대차보호법 제5조 제2항이 정한 우선변제권을 주장할 수 없다.
[서울고등법원 2007.5.15, 선고, 2006나100914(본소),2006나100921(참가), 판결]
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