임차보증금과 월세공제에 대해

임차보증금과 월세공제에 대해

 

 

안녕하세요? 부동산, 임대차 관련법에 지식을 갖춘 임대차소송변호사 한병진변호사입니다.
임차보증금에서 밀린 월세를 공제할 수 있을까?
오늘 이에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

질문) 갑은 임차보증금 1,000만원, 월세 50만원에 을로부터 주택을 임차해서 거주하고 있었습니다.

 

갑은 다니던 회사에서 해고를 당해 생활이 어려워지게 되면서 3개월분의 월세액 150만원 연체하게 되었습니다. 임대인 을은 밀린 월세를 달라고 하면서 월세를 내지 못하면 집을 비워달라고 요구하는데, 당장 월세를 내지 못하는 갑은 임차보증금에서 연체된 월세공제를 하라고 했습니다. 갑의 주장이 타당할까요?

 

 

 

 

 

답변) 임차보증금의 법적 성질에 관해서 판례에서는 부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실 및 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무담보를 하는 것으로, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후에 목적물이 반환될 때에는 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제가 된다고 했습니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결).

 

그리고 임차인이 월세지급을 하는 대신에 보증금에서 공제를 하라고 할 수 있는지에 관해서 판례에서는 임차인이 임대차계약 체결을 할 당시에 임대인에게 지급을 한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다고 해서 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급거절을 하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다고 하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결).

 

그리고 임대차보증금은 임대차계약 종료가 된 후에 임차인이 목적물을 명도 할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위해서 교부가 되는 것이기에 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다고 해도 목적물 명도가 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급거절을 할 수 는 없다 라고 했습니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).

 

 

 

 

따라서 갑은 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 항변할 수 없고, 비록 보증금이 남아 있어도 월세를 3개월이나 연체를 한 경우에는 임대인 을이 갑과의 임대차계약을 일방적으로 해지하고(「민법」 제640조) 주택의 명도청구를 할 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

오늘은 임차보증금에서 월세를 공제하라고 요구할 수 있는지에 대해서 알아보았습니다. 임대차 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다. 임대차소송변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저하게 준비한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.