부동산 경매절차에 대해

 

부동산 경매절차에 대해

 

 

 

안녕하세요? 부동산 관련법에 전문지식과 다양한 실무경험을 겸비한 부동산소송변호사 한병진변호사입니다.
최근 입찰 경쟁률과 낙찰률이 오름세를 보이는 등 부동산 경매시장 분위기가 호전되고 있는데요. 부동산 경매에 참여하려면 각별한 주의가 필요합니다.
그래서 오늘은 부동산 경매절차가 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 경매절차에 대해 알아보자!

 

부동산에 대한 경매절차는 강제경매와 임의경매의 두 절차가 있습니다. 두 절차 사이는 큰 차이가 없기 때문에 강제경매를 중심으로 설명하며, 임의경매에 관하여는 차이가 있는 경우에만 설명하도록 하겠습니다.

 

강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각해서 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우가 있습니다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각해서 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.

 

임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사해서 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이것이 임의경매입니다.

 

경매절차는 대체로 1. 목적물을 압류해서, 2. 현금화한 다음, 3. 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.

 

 

 

 

 

 

경매신청 및 경매개시 결정은?

채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 해서 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁해서 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록 합니다. 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달합니다.

 

 

배당요구의 종기결정 및 공고는?

매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 이나 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.

 

 

매각의 준비는?

법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.

 

 

매각방법 등의 지정, 공고, 통지는?

매각방법으로는, 1.매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 2.매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있습니다. 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정해서 통지, 공고를 합니다.

 

 

매각의 실시는?

기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시해서 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.

기간입찰의 경우, 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수해서 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다.

 

 

 

매각결정절차는?

법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다.

 

 

매각대금의 납부는?

매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.

매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

 

 

소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령은?

매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.

 

 

배당절차는?

매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 부동산 경매절차에 대해 알아보았습니다. 부동산 경매와 관련하여 의문점이 있거나 법적 분쟁이 발생한 경우에 법률전무가인 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산소송변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행으로 여러분들의 부동산 문제를 해결하여 드리겠습니다.