건물구분소유권과 독립성
집합건축물관리대장과 부동산등기부에 구분소유권을 목적으로 등기되어 있는 건물이라고 하더라도 실질적으로 독립성을 갖추지 못하였다면 구분건물이라고 할 수 없으므로 구분건물을 전제로 한 계약 역시 무효라는 판결이 있었습니다(서울서부지법 2012가단 32297). 자세한 판결 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
2010년 5월 A사는 건물을 신축한 후 초대형 레스토랑을 만들고 10년간 발생하는 수익을 나눠주겠다며 상가를 300여개의 점포로 분리하여 수분양자를 모집하였습니다.
그런데 실제로는 하나의 레스토랑이 운영되었으며 레스토랑 수분양자들은 A사가 지정하는 자에게 경영을 맡긴 뒤 레스토랑 운영으로 발생하는 수익만을 받기로 계약하였습니다.
B씨는 A사와 이 레스토랑의 분양계약을 체결하면서 계약금과 중도금 8,300여만원을 A사에 지급하였습니다. 2011년 A사는 현황도면을 첨부하여 집합 건축물 구분등기를 신청하여 구분등기를 마쳤습니다.
그 후 B씨는 A사와 분양계약을 할 당시 상가건물 전체에 대해 채권최고액 66억원의 근저당권이 설정되어 있음을 뒤늦게 알게 되었습니다.
이에 B씨는 상가건물의 구조상, 이용상 독립성이 없기에 건물구분소유권이 성립될 수 없다며 계약금과 중도금을 반환하여 달라는 내용의 소송을 제기하였습니다.
건물구분소유권과 관련된 위 사건의 담당 재판부는 A사는 B씨에게 8,300여만원을 반환하라며 원고승소판결을 내렸습니다.
담당 재판부는 "A사가 바닥에 경계를 구분하기 위한 표지를 설치했지만 애초에 상가 점포를 하나로 통합해 레스토랑으로 사용할 예정이었고 레스토랑 인테리어 공사를 위해 표지를 철거한 점 등을 볼 때 표지를 설치했다는 사실만으로 이 건물이 구조적 독립성을 갖췄다고 인정할 수 없다"고 보았습니다.
그리고 "집합건축물관리대장과 부동산등기부에 구분소유권을 목적으로 등기돼 있으나 이는 등기소가 현장방문 실사를 하지 않고 신고 때 첨부된 현황 도면만을 보고 등기를 해 준 것에 불과하므로 구조적으로 구분돼 있다고 보기 어렵다"고 밝혔습니다.
결론적으로 재판부는 "건물구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용상·구조상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물 일부는 구분소유권을 취득할 수 없으므로 구분 소유권 취득을 전제로 한 이 사건 계약은 체결 당시부터 이행 자체가 불가능해 무효"라고 판결 이유를 설명하였습니다.
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