임대차법률변호사 - 주택 월세 전세 보증금 보호

임대차법률변호사 - 주택 월세 전세 보증금 보호

 

 

보증금이란 부동산임대차, 특히 주택임대차에 있어서 임차인의 채무담보를 하기 위해서 임차인이 임대인에게 교부를 하는 금전 기타의 유가물을 말합니다.
오늘은 주택 월세 전세 보증금 보호에 대해서 임대차법률변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

보증금 보호방법은?

 

주택임대차는 임차권등기를 하지 않아도 임차인이 주택인도를 받고, 주민등록을 마치게 되면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 발생하게 됩니다.

 

또한 확정일자까지 받아 놓으면 보증금을 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

따라서 굳이 임차권등기를 할 필요는 없지만, 주민등록 이전을 하지 못하는 특별한 사정 등이 있으면 임대인과 협의하여 임차권 또는 전세권 등기를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

계약 체결 후 유의사항은?

 

부동산임대차계약 체결을 한 뒤에 잔금까지 모두 지급을 하였다면 주택의 인도 및 전입신고를 통하여 대항력을 갖추는 등 부동산에 대한 권리관계를 안전하게 확정을 할 필요가 있습니다.

 

 

주택인도와 전입신고는?

 

임대차(전세권) 등기를 하지 않았어도 임대인으로부터 주택인도를 받고 시청·구청·읍사무소 또는 면사무소에 전입신고를 하게 되면 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 발생하게 됩니다.

 

대항력은 임차인이 제3자(임차주택의 양수인, 임대할 권리승계를 한 사람 또는 그 밖에 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 사람)에게 임대차의 내용에 대해서 주장을 할 수 있는 법률상의 힘입니다.

 

 

확정일자는?

 

증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위하여 법률상 인정을 받는 것을 확정일자라고 합니다. 먼저 임대차계약서상에 확정일자를 받은 다음, 위의 대항요건(주택인도 + 전입신고)을 갖추게 되면 우선변제권을 취득합니다.

 

우선변제권은 임차주택이 「민사집행법」에 따른 경매나 「국세징수법」에 따른 공매에 붙여졌을 때에 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 임차보증금 변제를 받을 수있는 권리를 말합니다.

 

확정일자는 지방법원(지원을 포함)·등기소나 공증사무소(공증인가법무법인·합동법률사무소를 포함)에서 받을 수 있고, 읍·면·동 주민센터에 전입신고를 하게 되면서 함께 받을 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

전세권 등기는?

 

전세권자가 전세금 지급을 하고 다른 사람의 부동산 점유를 하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용 및 수익을 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세금에 대해 돌려받을 수 있는 권리를 전세권이라 합니다.

 

전세권 등기를 하게 되면 우선변제권을 취득하게 되는데, 이 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 통하여도 취득할 수 있기 때문에 전세권 등기를 반드시 해야 하는 것은 아닙니다.
 
다만, 임대인이 전세금의 반환을 지체할 때 전입신고와 확정일자를 받은 경우는 법원에 보증금반환청구소송을 제기하여 확정판결을 받거나 이에 준하는 집행권원에 따라서 강제경매 신청을 하여야 하지만, 전세권 등기를 한 경우는 이러한 절차를 거치지 않고 임의경매 신청을 할 수 있습니다.

 

전세권은 전세권자(임차인)와 전세권설정자(임대인)가 함께 부동산의 소재지 관할을 하는 지방법원, 그 지원이나 등기소에 가서 신청합니다. 만약 전세권 설정계약을 한 후에 임대인이 등기신청절차에 협력하지 않으면, 법원으로부터 이행판결을 받아서 임차인이 단독으로 신청을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

주택 월세 전세 보증금 보호에 대해서 알아보았습니다. 임대차 관련 분쟁으로 인해서 어려움을 겪고 있다면, 변호사의 체계적인 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
임대차법률변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.