부동산경매 권리분석

부동산경매 권리분석

 

 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요?
부동산 소송에 전문적인 지식을 갖춘 부동산소송변호사 한병진변호사입니다. 부동산경매 권리분석에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산경매 권리분석

 

 

관심 물건에 대한 권리분석은 부동산등기부 등 각종 공부를 통해 할 수 있으며, 권리분석을 한 후에는 직접 현장에 방문해 공부와 실제와 차이가 있는지를 확인하고, 공부에 드러나지 않은 사항이 있는지를 조사해야 합니다.
 
아래에서는 부동산 경매의 대표적 유형인 주택, 상가건물, 농지, 산지에 대한 권리분석과 현장조사에서 특히 유의해야 할 사항을 살펴보겠습니다.

 

 

 

부동산경매 관심 물건에 대한 권리분석 및 현장조사 예시

 

 

주택

 

기존 주택을 소유한 사람이 경매를 통해 주택을 매수하면 1가구 2주택이 되어 양도소득세 등이 중과세될 수 있으므로 이 점을 염두에 두는 것이 좋습니다.

 

주택의 경우 주민등록표를 열람해서 해당 주택에 소유자가 거주하고 있는지, 아니면 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는지를 확인해 보아야 합니다. 선순위의 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는 경우에는 그 임차권이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다(「민사집행법」 제91조제4항 및 제148조). 주민등록표의 열람은 시·군·구청이나 읍·면·동 또는 출장소에 신청할 수 있는데(「주민등록법」 제29조제1항), 이 경우 경매신청 등의 필요성을 밝힐 수 있는 자료를 제출해야 합니다(「주민등록법」 제29조제2항제2호, 「주민등록법 시행규칙」 제13조제1항 및 별표).

 

주택의 입찰에 참여하려는 사람은 임차인의 거주 여부 외에도 현장조사를 통해 아래 사항들을 확인하는 것이 좋습니다.

 

- 건물 면적, 모양, 난방방식, 시설의 노후화 및 수리 필요성 등 건물 상태
- 건물 위치, 전망·일조권, 주차 공간, 교통시설, 학교, 시장 등 주거 환경
- 관리비 등 미납 여부(아파트 등 공동주택인 경우)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

상가건물

 

 

상가건물을 매수하려는 경우에는 우선 매수 목적을 잘 생각해야 합니다. 예를 들어, 임대수익을 올리려는 경우에는 역세권이나 유동인구가 많은 상업지구의 상가건물이 유리할 수 있으며, 가족단위 고객을 상대로 영업을 하려는 경우에는 상업지구가 아닌 아파트 등 대규모 주택지역이 더 적합할 수 있기 때문입니다. 또한, 대규모상가·아파트 단지 내 상가 등에는 특정 영업이 제한될 수 있으므로 상가운영회 등을 통해 미리 확인할 필요가 있습니다.

 

상가건물의 경우 주택과 마찬가지로 해당 건물에 대항력 있는 임차인이 있는지를 확인해 보아야 합니다. 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다(「민사집행법」 제91조제4항, 제148조, 「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 제8조). 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하려면 해당 건물의 관할 세무서를 방문해서 해당 건물 등록사항의 열람을 신청하면 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제4조).

 

상가의 입찰에 참여하려는 사람은 상가건물의 임차 여부 외에도 현장조사를 통해 아래의 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.

 

- 건물 위치, 접근성, 주차 공간, 역세권, 유동인구, 실수요층 등 상업공간으로서의 환경
- 건물의 보존상태, 수리 필요성 등 건물 상태
- 관리비 등 납부 여부(오피스텔 등 집합건물인 경우)
- 향후 택지개발 가능성

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

농지

 

농지는 자기의 농업경영에 이용하려는 경우에만 소유할 수 있으므로(「농지법」 제6조제1항), 농지를 취득할 때는 이에 대한 증명서류인 농지취득자격증명을 제출해야 합니다(「농지법」 제8조제4항). 따라서 농지의 입찰에 참여하려는 사람은 미리 시·구·읍 또는 면사무소에 문의해서 본인이 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지를 사전에 확인해야 합니다(「농지법」 제8조제1항 및 제4항).
 
농지의 입찰에 참여하려는 사람은 농지취득자격증명의 발급 가능 여부 외에도 현장조사를 통해 다음의 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

- 토질, 수량, 농로, 수로, 경지정리 등 농업생산기반시설의 정비 여부
- 상습 침수 가능성 및 인근 농지로부터의 피해 가능성
- 도로, 경계, 방위 등 농지의 위치 및 주변 환경
- 향후 택지개발 가능성 및 농지전용 가능성

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

산지

 

산지는 그 특성상 분묘가 설치된 경우가 많아 분묘기지권이 문제될 수 있습니다. 분묘기지권에 종속되는 분묘는 임의로 훼손하거나 멸실할 수 없으므로 매수인의 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 분묘기지권은 부동산등기부 등의 공부에 등기되는 권리가 아니므로 산지의 입찰에 참여하려는 사람은 현장을 방문해서 분묘기지권 여부를 확실히 조사하는 것이 좋습니다.

 

분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리로서(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결) 당사자 사이에 특별한 사정이 없으면 그 분묘가 존속하는 동안 계속 유지됩니다. 분묘기지권이 인정되는 경우는 다음과 같습니다.

 

 

가. 토지소유자의 승낙을 얻어 그의 소유지 안에 분묘를 설치한 경우(대법원 2000. 9. 26. 선고 99다14006 판결)

나. 다른 사람 소유의 토지에 그 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온·공연하게 분묘의 기지를 점유한 경우(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다14036 판결)

 

다. 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘기지에 대한 소유권을 보류하거나 또는 분묘도 함께 이전한다는 특약 없이 매매 등으로 토지를 양도한 경우(대법원 1967. 10. 12. 선고 67다1920 판결)

 

 

이 외에도 해당 산지에 유실수나 조경수 등이 식재되어 있는 경우에 그 수목이 따로 소유권보존등기되어 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 소유권보존등기가 된 입목의 경우에는 토지와 분리해서 경매될 수 있기 때문입니다(「입목에 관한 법률」 제2조 및 제3조).

 

산지의 입찰에 참여하려는 사람은 분묘기지권과 입목의 등기 여부 외에도 현장조사를 통해 아래의 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.
 

1. 산지의 방향, 산세, 도로접근성 등 입지
2. 산지의 경계
3. 향후 택지개발 가능성

 

 

오늘은 부동산 권리분석에 대해 알아보았는데요. 부동산 경매를 하다가 소송에 휘말리게 되시면 부동산소송변호사 한병진변호사와 함께 소송을 준비해보세요.