건축물의 분양에 관한 법률에 대해 - 수원부동산변호사

「건축물의 분양에 관한 법률」에 대해 - 수원부동산변호사

 

 

안녕하세요. 부동사 소송에 경험과 지식이 풍부한 수원부동산변호사 한병진변호사입니다.
「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축물의 분양절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안정성을 확보하고 분양받는 자를 보호하기 위해 만들어진 법률입니다.
오늘은 「건축물의 분양에 관한 법률」에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

건축물의 분양에 관한 법률에 대해 알아보자!

 

건축물의 분양 절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 합니다.

적용범위는?

 

건축물의 분양에 관한 법률은「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축해야 하는 아래 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 "사용승인"이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대해서 적용합니다.

 

1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물

 

 

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 않습니다.

 

1. 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설
2. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터
3. 「관광진흥법」에 따른 관광숙박시설
4. 「노인복지법」에 따른 노인복지시설
5. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물
6. 「지방공기업법」에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물

 

 

 

 

 

 

 

분양시기 등은?

 

 분양사업자는 다음 각 호의 구분에 따라 건축물을 분양해야 합니다.

 

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우: 「건축법」 제21조에 따른 착공신고 후

2. 해당 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증받은 경우: 골조공사의 3분의 2 이상이 완료된 후

 

- 제1항 제1호의 적용과 관련하여 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약이 필요하지 않습니다.

 

- 제1항 제1호에서 "분양보증"이란 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 건축물의 분양(사용승인을 포함한다)의 이행이나 납부한 분양대금의 환급(분양받은 자가 원하는 경우로 한정한다)을 책임지는 보증을 말합니다.

 

- 제1항 제1호에 따른 신탁계약·대리사무계약의 방법과 기준, 분양보증을 할 수 있는 금융기관 등의 종류 및 범위는 대통령령으로 정합니다.

 

- 제1항 제2호에서 "다른 건설업자"란 「건설산업기본법」 제2조제7호에 따른 건설업자로서 대통령령으로 정하는 건설업자를 말합니다.  <개정 2011.5.24>

 

- 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 건축할 대지(垈地)의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 건축할 대지의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 있거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 않습니다.

 

- 분양사업자는 제6항에 따라 소유권을 확보한 대지에 저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권 및 등기되어 있는 부동산임차권이 설정되어 있는 경우에는 이를 말소해야 합니다. 단, 분양사업자가 국가 또는 지방자치단체인 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그렇지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

분양신고는?

 

분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 "허가권자"라 한다)에게 신고하여야 한다.

 

분양사업자가 분양신고를 할 때에는 신탁계약서, 대리사무계약서, 대지의 등기사항증명서 등 대통령령으로 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 허가권자가 「전자정부법」 제36조제1항에 따라 행정정보의 공동이용을 통하여 확인한 서류의 경우에는 그렇지 않습니다.

 

허가권자는 분양신고의 내용을 검토해서 이 법에 적합한 경우에는 분양신고를 수리(受理)하고 그 사실을 분양사업자에게 통보해야 합니다.

 

 

 

 

 

분양방법 등은?

 

분양사업자는 제5조제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집해야 합니다.

 

분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 합니다.

분양사업자는 분양 광고에 따라서 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정해야 합니다.

 

분양사업자는 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시, 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 합니다.

 

분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 합니다.

 

 

 

 

 

 

분양 건축물의 전매행위 제한은?

 

대통령령으로 정하는 건축물을 분양받은 자 또는 소유자는 분양계약을 체결한 날부터 사용승인 후 1년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에는 분양받은 자의 지위 또는 건축물을 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위를 포함하되 상속은 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없습니다. 이 경우 전매제한 기간은 행정구역이나 「주택법」 제41조제1항에 따라 지정되는 투기과열지구 등을 고려하여 대통령령으로 다르게 정할 수 있습니다.

 

 제1항에 해당하지 아니하는 건축물로서 분양사업자와 분양받은 자가 제6조제4항에 따른 분양계약 체결을 한 건축물의 경우에는 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없습니다.

 제2조제2호 단서에 따라 분양에 해당하지 아니하는 방법으로 매입한 건축물과 제3조제2항제5호 및 제6호에 해당하는 건축물의 경우에는 사용승인 전에 2인 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없습니다.

 

분양 건축물의 계약 취소는?

 

허가권자 또는 분양사업자는 아래 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양받은 자와의 계약을 취소할 수 있습니다.

 

1. 제6조의2제1항에 따른 분양을 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 받은 경우
2. 제6조의3제1항 또는 제2항을 위반하여 전매한 경우

 

 

분양대금의 납입은?

 

분양사업자가 분양받은 자로부터 받는 분양대금은 계약금·중도금 및 잔금으로 구분합니다.

계약금·중도금 및 잔금의 비율과 이를 받을 수 있는 시기는 대통령령으로 정합니다.

 

 

 

 

 

지금까지 「건축물의 분양에 관한 법률」에 대해서 알아보았습니다. 부동산, 아파트, 오피스텔 분양과 관련하여 여러 유형의 법적 분쟁이 발생하곤 합니다. 이런 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 훨씬 효과적입니다.
수원부동산변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행으로 여러분들의 부동산문제를 해결해드리겠습니다.