상가임차권양도에 대해서

상가임차권양도에 대해서

 

 

임차권의 동일성을 유지하면서 이전하는 것을 임차권 양도라고 합니다. 임차권을 양도하면 양도인은 임차인의 지위를 벗어나게 되고 양수인이 임차인의 지위를 승계해서 임차인으로서 권리와 의무를 가지게 됩니다.
상가임차권양도에 대해서 한병진변호사와 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

임차권 양도 제한은?

 

임차권의 양도는 임차인이 임차권의 동일성을 유지하면서 제3자(양수인)에게 이전하는 것을 말합니다.

임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하지만, 「민법」에서 임차인에서는 임대인의 동의가 없이 임차권 양도를 하지 못하도록 제한하고 있고, 임대인은 자신의 동의가 없이 임차권 양도를 한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다.

 

 

임대인의 동의 있는 임차권의 양도의 효과는?

 

 임차권이 임대인의 동의 아래서 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라서 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전됩니다. 즉, 임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나고 아무런 권리의무를 가지지 않게 되며, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가집니다.

 

단, 임차권의 양도에 대하여 임대인의 동의가 있기 전에 이미 발생을 한 임차인의 연체차임채무 또는 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

임대인의 동의가 없는 임차권 양도의 법률관계는?

 

임차인과 양수인 사이 관계
임차권의 양도계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하며, 양도인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 가지게 됩니다.

 

임대인과 임차인 사이 관계
임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약해지를 할 수 있습니다. 그 해지를 하기 전까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리 및 의무를 가지게 됩니다.

 

임대인과 양수인 사이 관계
임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 양수인이 임차상가건물 점유를 하는 때는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 그 반환청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

임차상가건물의 양도와 임대인 지위승계는?

 

임차상가건물의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 인해서 임차상가건물의 소유권 취득을 한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다.

 

이 승계는 법률의 규정에 따른 승계이기에 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없으며, 임차인에게 통지를 할 필요도 없습니다.

 

 임차상가건물의 양도에 따라서 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되며, 차임지급청구권을 비롯하여 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다.

 

양도인인 임대인과 임차인 사이에 당연승계를 배제하는 내용의 특약의 경우 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다.

 

 

임대차의 종료 후 임차상가건물을 양도한 경우에는?

 

대항력 있는 상가건물임대차에 있어서 기간만료 또는 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차상가건물 양도가 되는 경우도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차 종료가 된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연하게 승계가 됩니다. 이 경우 임대차보증금반환채무도 임차상가건물의 소유권과 결합해서 당연하게 양수인에게 이전을 합니다.

 

 

임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부

 

임차상가건물의 양수인에게 대항을 할 수 있는 임차인은 임차상가건물이 양도되는 경우에도 임차상가건물을 계속해서 사용과 수익을 할 수 있습니다.

 

그런데, 임차상가건물의 양수인에게 대항을 할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계가 되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 가 있다고 보아야 하기에, 임차상가건물이 임대차기간의 만료 전에 경매가 되는 경우에는 임대차계약 해지를 하고, 우선변제 청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

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