임대차계약의 상대방에 대해 - 수원임대차변호사

임대차계약의 상대방에 대해 - 수원임대차변호사

 

 

주택임대차계약체결을 하려는 임차인은 반드시 계약상대방이 임차주택 등기부상의 소유자 또는 소유자의 대리인인지 여부를 확인하고 임대차계약을 체결하여야 합니다.
이번 시간에는 임대차계약의 상대방에 대해 수원임대차변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

주택 소유자 여부 확인은?

 

주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증 등으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인하여야 합니다.

 

주택의 공동소유자 중에 일부와 임대차계약체결을 하는 경우는 공유자 일부의 지분이 과반수 이상인지를 등기부의 갑구에 기재되어 있는 공유자들의 소유권 지분으로 확인하여야 합니다. 공유 주택의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당을 하며, 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정을 하도록 하고 있기 때문입니다.

 

주택의 명의수탁자와 임대차계약체결을 하는 경우는 명의수탁자가 등기부상의 소유자와 동일한가를 확인을 하여야 합니다. 명의수탁자는 명의신탁의 법리에 따라서 대외적으로 적법한 소유자로 인정되며, 그가 행한 신탁 목적물에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문입니다.

 

그리고, 명의신탁자가 명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기를 마친 후에 주택의 명도를 요구하여도 임차인은 그 요구에 따를 필요가 없습니다. 명의신탁자는 명의수탁자의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에, 임차인은 임차권을 주장할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

대리인 확인은?

 

주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하여야 합니다.

 

위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름과 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항위임을 한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재가 된 후에 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 합니다.

 

인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인(소유자)의 날인 및 임대차계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일하여야 법적으로 문제가 발생하지 않기 때문에 인감증명서를 첨부하는 것이 좋습니다.

 

주택 소유자의 처와 임대차계약 체결을 한 경우에는 그 처가 자신의 대리권 증명을 하지 못하는 이상 그 계약의 안전성 보장이 되지 않습니다. 부부에게 일상가사대리권이 있다고 하여도 주택을 임대하는 것은 일상가사에 포함이 된다고 보지 않기 때문입니다.

 

 

 

 

 

전대인(임차인)의 경우는?

 

주택의 소유자나 소유자의 대리인이 아닌 전대인(임차인)과 전대차계약 체결을 하려는 경우는 임대인의 동의 여부를 확인하여야 합니다.

 

임대인의 동의 없이 전대차계약을 했을 때에는 그 계약은 성립하지만 전차인은 임차권 주장할 수 없기 때문에 임대인의 인감증명서 첨부가 된 동의서를 받아두는 것이 안전합니다.

 

따라서 임대인의 동의 없이 전대차계약을 한 경우 임대인이 주택의 반환을 요구하게 되면, 전차인은 주택을 명도하여야 하며, 임대인에게 전대차 보증금의 반환청구를 할 수 없습니다. 단, 전차인은 전대차계약 체결을 한 전대인(임차인)에게 전대차 보증금의 반환청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산개업공인중개사

 

주택의 임대차계약 체결을 하려는 당사자는 아래의 방법을 통해 시장·군수·구청장에게 등록된 중개사무소에서 계약체결을 하는 것이 안전합니다. 개업공인중개사는 중개행위에서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해발생을 하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 이를 보장하기 위하여 보증보험 또는 공제에 가입을 하도록 하고 있기 때문입니다.

- 해당 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소등록증, 공인중개사자격증 등으로 확인

- 해당하는 시·군·구청의 중개업무 담당부서에서 개업공인중개사 등록여부와 신분증·등록증 위조 여부의 확인

- 온나라 부동산정보통합포털이나 각 지방자치단체의 한국토지정보시스템 등을 통해 확인

중개업사무소에 게시가 된 ‘보증의 설정 증명서류’를 확인하여 보증보험이나 공제에 가입 했는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

* 개업공인중개사에게 임대차에 관한 대리권을 주는 경우 임대인의 주의사항은?

 

개업공인중개사가 사기행위를 한 경우에 임대인에게 무권대리책임 등의 책임이 전가될 수 있으므로, 개업공인중개사에게 임대차에 관한 권한을 위임하는 경우에는 아래와 같은 점에 주의하셔야 합니다.

 

1. 개업공인중개사에게 임대차에 관한 포괄적 위임은 자제하며, 개업공인중개사가 임대인의 의사와 다르게 계약을 하지 못하도록 위임사항을 명확히 하여야 합니다.

 

2. 위임장과 인감증명서를 주기적으로 변경해서 관리해야 합니다.

 

3. 임대차계약의 보증금 및 월세를 임차인과 통화 등을 통하여 확인하고 월세 및 보증금은 임대인 계좌로 직접 입금 받는등 개업공인중개사가 보증금을 수령하지 못하도록 조치를 합니다.

 

 

* 임대인을 대리한 개업공인중개사와 주택임대차계약 체결을 하는 경우 임차인의 주의사항

 

임대인으로부터 임대차계약을 위임받은 개업공인중개사가 임대인에게 보증금 액수를 속이고 임차인의 보증금을 가로채는 등의 사기가 가끔 발생합니다. 따라서, 임차인은 다음과 같은 점을 주의하여야 합니다.

 

1. 개업공인중개사가 「공인중개사법」에 따른 등록한 개업공인중개사인지 확인하며, 공인중개사자격증이나 중개업등록증과 사진, 신분증 및 얼굴을 대조하여 개업공인중개사의 신분 확인을 합니다.

 

2. 개업공인중개사가 소유자로부터 임대차에 관한 대리권 받았다는 위임장과 인감증명서를 확인하고, 소유자에게 위임사실·계약조건 등을 확인해서 개업공인중개사의 대리권 유무와 대리권의 범위를 확인합니다.

 

3. 주변시세보다 크게 싸거나 조건이 좋을 경우에는 일단 조심하며, 해당 건물의 권리관계, 소유자 등을 직접 꼼꼼하게 확인합니다.

 

 

 

 

 

부동산, 임대차 관련 문제로 분쟁이 있다면, 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
수원임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.