이중 임대차계약의 효력

이중 임대차계약의 효력

가끔 여러 사정으로 이중으로 임대차계약이 체결되는 경우가 있습니다. 

먼저 사례를 들어 보겠습니다. 

甲은 면세점 사업이 유망하다는 말을 듣고 관광객이 많이 모이는 빌딩 주인 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 甲은 가진 돈이 별로 없어 겨우 계약금만 지급하고 나머지 잔금은 투자자를 구해 볼 생각을 가지고 있었는데, 뜻대로 되지 않아 잔금을 납부하지 못하게 되었습니다. 그러자, 乙은 임대차계약을 해제하고 계약금을 몰취하겠다고 한 후 새로이 丙과 임대차계약을 체결하였습니다. 丙은 甲과 乙 간에 임대차계약이 체결되었지만 유효하게 해제된 것으로 인식하고 있었습니다.

계약금을 날리게 된 甲은 새로운 임대차계약이 이중으로 체결한 계약으로 무효라고 주장하며, 丙이 진행하는 인테리어공사의 중지를 구하는 가처분을 신청하였습니다. 여기서 乙과 丙이 새로이 체결한 임대차계약은 甲의 주장처럼 이중 임대차계약으로 무효가 되는 것일까요?

계약자유의 원칙상 개인 상호 간에 채권채무를 발생시키는 계약은 당사자가 자유로이 체결할 수 있습니다. 따라서 건물 주인이 임대차계약을 체결한 후에도 다른 사람과 동일한 목적물에 대해 임대차계약을 체결하는 것이 법률상 불가능한 것은 아닙니다. 다만 처음의 임차인에 대하여 계약불이행에 따른 책임을 져야 할 것입니다.

그런데 위 사례에서 甲은 임대인 乙에게 계약불이행 책임을 묻는 것이 아니라, 乙이 丙과 체결한 새로운 임대차계약이 무효라고 주장하고 있음을 볼 수 있습니다. 

그렇다면 어떠한 경우에 이중 임대차계약 효력이 무효가 되는지 살펴보도록 하겠습니다. 

대법원은 이중매매가 사회질서에 반한다면 무효라는 견해를 보이고 있습니다.

대법원의 입장은 이중매매를 사회질서에 반하는 법률행위로 무효라고 하기 위해서는 제2매수인이 이중매매 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 나아가 매도인의 배신행위를 유인 및 교사하거나 이에 협력하는 등 적극적으로 가담하는 것이 필요하다고 판시하였습니다. 그리고 위와 같은 사유가 있는지를 판단할 때에는 이중매매에 이른 경위와 약정된 대가 등 계약 내용의 상당성 또는 특수성 및 양도인과 제2매수인의 관계 등을 종합적으로 살펴보아야 한다고 덧붙였습니다.

이렇듯 이중매매를 했다고 해서 무조건 무효라고 할 수는 없으며, 원칙적으로 매도인은 첫 번째 매수인에 대해 계약불이행책임을 부담하면 됩니다. 하지만 두 번째 매수인이 매도인으로 하여금 이중매매를 하도록 유인하거나 교사하는 등 적극적으로 매도인의 배신행위에 가담한 경우라면 이중매매는 사회질서에 반하는 무효인 법률행위로 볼 수 있다는 것입니다. 이와 같은 법리는 이중 매매계약 뿐 만 아니라 이중으로 임대차계약을 체결한 경우에도 그대로 적용된다고 할 것입니다.

위 사례에서 甲은 임대차계약을 체결하고 잔금을 지급하지 못해 乙로부터 계약 해제를 당하였습니다. 그리고 丙은 전에 임대차계약이 있었던 사실은 알았지만, 乙로 하여금 새로운 임대차계약을 체결하도록 유도하는 등 적극적인 행위를 한 사실이 나타나지 아니하므로, 배신행위를 했다거나 배신행위에 적극 가담했다고 볼 수는 없으며, 결국 乙과 丙의 이중 임대차계약은 위 판단기준에 따라 볼 때 유효한 법률행위이며, 무효를 전제로 한 가처분신청은 받아들이기 어려울 것으로 보입니다.

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