건물명도변호사 - 상가 임대차계약기간

건물명도변호사 - 상가 임대차계약기간

 

임대차의 존속기간은 당사자 간의 약정에 따라서 정하게 되는데, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가임대차계약의 경우에는 1년 미만의 임대차의 존속기간은 1년으로 보고 있습니다.
이번 시간에는 건물명도변호사 한병진변호사와 함께 상가 임대차계약기간에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

질문) 음식점을 운영하기 위하여 보증금 2억원에 계약기간을 6개월로 하여 상가를 임차하였습니다. 곧 6개월이 되는데, 비워주어야 할까요?

 

답변) 상가건물임대차보호법은 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가임대차의 경우 그 기간을 1년으로 보고 있습니다.

 

따라서 임대차계약서에 6개월을 계약기간으로 정하였다고 하더라도 임차인은 앞으로 6개월 더 임대차 관계를 유지할 수 있습니다.

 

그리고 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

질문) 상가에서 분식점을 2년째 운영을 하고 있는데, 계약기간 2년이 만료가 되었습니다. 임대인과 서로 말도 없이 계약기간을 마쳤는데, 이렇게 되면 다시 2년으로 재계약이 되는 것인가요?

 

답변) 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 거절에 대해서 별다른 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않는 다면 갱신을 하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않았다면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주합니다.

 

이를 묵시적인 갱신이라고 하는데, 임대차계약이 묵시적으로 갱신될 경우 임대차 존속기간은 1년으로 보게 됩니다. 이 때 임대인은 보증금과 차임을 연 9%의 범위 내에서 증액할 수 있습니다.

 

묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대차계약 해지를 할 수 있으며, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다. 임차인이 임대차계약 해지를 원하는 경우 임대인이 임차인의 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생하게 됩니다.

 

 

 

계약갱신 요구란?

 

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

 

- 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임연체를 한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차를 한 경우
- 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상제공을 한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부나 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손을 한 경우
- 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어서 임대차의 목적달성을 하지 못할 경우
- 임대인이 아래의 어느 하나에 해당을 하는 사유로 목적 상가건물의 전부나 대부분을 철거를 하거나 재건축하기 위해 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
  √ 임대차계약 체결 당시에 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거나 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지를 하고 그 계획에 따르는 경우
  √ 건물이 노후·훼손이나 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  √ 다른 법령에 따라서 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반을 하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년 초과를 하지 않는 범위 내에서만 행사를 할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 임대차보증금 및 차임과는 관계없이 모든 상가건물 임차인에게 인정됩니다.

 

 

 

 

임대차 관련 문제로 분쟁이 있다면, 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
건물명도변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.