묵시의 갱신에 관해서

묵시의 갱신에 관해서

 

 

묵시의 갱신이란 임대차기간 만료 후에 임차인이 임차물을 계속 사용, 수익하는 경우에는 임대인이 상당한 기간 내에 다른 의사표시가 없는 경우 기존의 임대차조건과 동일한 임대차를 한 것으로 보는 것을 말합니다.
이번 시간에는 묵시의 갱신에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

질문)  임차인 甲은 임대인 乙과 2011년 5월 1일 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2013년 5월 현재 임대인 乙은 계약 갱신에 대하여 별다른 말이 없는데요. 이 때에는 임차인 甲과 임대인 乙의 주택임대차계약은 어떻게 될까요?

 

답변) 임대인 乙이 주택임대차계약 종료시점인 2013년 4월 30일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 적이 없거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 위 계약은 동일한 조건으로 갱신이 된 것으로 보고 있습니다.  

 

이것을 묵시의 갱신이라고 하는데, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경에 관한 통지를 하지 않아야 합니다.

 

 

 

 

묵시의 갱신 요건은?

 

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절에 관한 통지를 하지 않거나 계약조건 변경을 하지 않게 되면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그런 통지를 하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 보고 있습니다.

 

임대인 또는 임차인 중에 한쪽이라도 갱신거절 또는 계약조건 변경에 관한 통지를 한 경우엔 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신이 되지 않습니다.

 

계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면, 임대차계약 내용을 변경하겠고, 만약 상대방이 응하지 않게 되면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하며, 이런 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 됩니다.

 

갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나게 되면 더 이상 임대차관계 존속을 시키지 않겠다는 통지를 말하며, 이런 통지는 명시적이든지 묵시적이든 상관이 없습니다.

 

또한 임차인이 차임 2기 이상 연체를 하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반한 경우엔 묵시의 갱신을 할 수 없습니다. 그래서 임대인이 2기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이런 사유가 있다면 묵시의 갱신 인정이 되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.

 

 

 

 

 

묵시의 갱신 효과는?

 

주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 보고 있습니다. 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차를 한 것으로 봅니다.

 

주택임대차계약이 묵시적으로 갱신이 되면, 임대차의 존속기간 역시 2년으로 됩니다.

 

 

묵시적 갱신된 임대차계약의 해지는?

 

주택임대차계약이 묵시적으로 갱신이 된 경우에는, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간 주장을 할 수도 있습니다. 임차인이 임대차의 계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생을 하게 됩니다.

 

 

 

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