수원명도변호사 - 상가 월세 인상에 대해

수원명도변호사  - 상가 월세 인상에 대해

 

 

상가건물 임대차계약을 갱신할 때 임대인은 임차인에게 보증금이나 차임의 증액을 청구할 수 있습니다.
증액기준은 차임 또는 보증금의 100분지 9의 금액을 초과할 수 없습니다.
이번 시간에는 상가 월세 인상에 대해서 수원명도변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

질문) 서울에서 보증금 1억원, 월세 100만원에 상가건물을 임차해 음식점가게를 운영하던 중에 8개월째에 건물주가 주변 시세가 많이 올랐다면서 보증금 5천만원과 월세를 50만원 더 올려 달라고 합니다. 어떻게 하여야 할까요?

 

답변) 임대인의 보증금 증액 청구는 임대차계약이나 약정을 한 보증금 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 따라서 질문한 사례에서는 보증금이나 차임을 증액할 수 없습니다.

 

설사 1년이 지나서 증액을 청구한다고 하여도 약정한 보증금의 100분의 9의 금액초과를 해서 증액청구를 할 수 없습니다. 질문한 사안은 보증금이 2억원(1억원 + 100만원× 100)이므로, 1,800만원을 초과해서 증액청구를 할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

월세와 보증금 증액청구는?

 

임대인은 임대차계약이 존속 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가와 경제사정의 변동으로 인해서 적절하지 않은 경우에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다. 그러나 위와 같은 이유로 증액을 청구하기 위하여는 특별한 사정의 변화가 있어야 할 것입니다.

임대차계약 갱신이 되는 경우에도 증액청구를 할 수 있습니다.

 

 

차임 증액 금지 특약은?

 

임대인의 차임증액청구는, 당사자 사이에 차임증액금지를 하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다. 하지만 임대인은 차임불증액의 특약이 있다고 해도 그 약정 후에 그 특약을 그대로 유지를 시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정이 될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

인상 한도는?

 

차임이나 보증금의 증액청구가 인정이 되는 경우도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있으며, 임대차계약이나 약정을 한 차임 등의 증액이 있은 후에 1년 이내엔 증액청구를 할 수 없습니다.

 

증액 청구 당시의 차임이나 임차보증금의 100분의 9를 초과해서 증액 청구를 할 수 없습니다.

 

 

임대인이 증액 한도를 초과하여 증액을 요구하는 경우는?

 

위의 질문과 같이 건물주가 보증금 5천만원의 인상을 계속 요구를 하는 경우엔, 법원에 가서 보증금의 9%인 1,800만원 공탁을 하게 되면 차임연체를 면하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

증액 된 부분에 대한 확정일자는?

 

대항력을 갖춘 임차인이라고 하더라도 임대차계약 체결 후 저당권설정등기가 이루어졌다면, 그 후 임대인과의 합의에 의해서 보증금을 증액한 경우 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물경락을 받은 소유자에게 대항을 할 수 없게 됩니다.

 

그리고 증액 청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액 부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액 부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

따라서, 차임 또는 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부를 확인하여 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지 여부를 확인한 후에 증액여부 결정을 하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

상가 월세 인상에 대해서 알아보았습니다. 부동산, 임대차 관련 문제로 인해서 분쟁이 있다면, 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
수원명도변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.