상가건물 임차인 계약갱신요구권에 관해서

상가건물 임차인 계약갱신요구권에 관해서

 

상가건물 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료가 되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유가 없이 거절하지 못합니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간 포함을 한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
이번 시간에는 상가건물 임차인의 계약갱신요구권에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

질문) 서울에서 보증금 2억원인 상가건물에서 조그만 분식점을 2년째 운영하고 있는데, 임대차 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가왔는데요. 임대차계약을 갱신하고 싶은데 가능한가요?

 

답변)  가능합니다.

 

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있고(전체 임대차 기간이 5년을 넘지 않아야 함), 이 경우에는 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

 

 

 

임차인은 상가건물임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대차기간 만료가 되기 전에 임대인에게 계약갱신 의사를 표시하여야 합니다.

 

상가건물 임차인으로 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보를 하고 영업시작을 하는 상인들의 경우에는 영업초기의 투자비용 또는 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인해서 영업장을 옮겨야 할 경우에는 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되기 때문에, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구권을 인정하고 있는 것입니다.

 

계약갱신요구 등 및 계약갱신의 특례에 관한 규정은 상가건물 임대차보호법 제2조제1항 단서에 따라서 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 초과를 하는 임대차에 대하여도, 즉 보증금이나 차임에 관계없이 모든 상가건물임대차의 임차인에게 적용됩니다.

 

 

 

 

계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우는?

 

임대인은 아래 어느 하나에 해당하는 경우에는 임차인의 계약갱신요구에 대해 거절할 수 있습니다.

 

- 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임연체를 한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법을 통해 임차한 경우
- 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상 제공을 한 경우
- 임차인이 임대인의 동의가 없이 목적 상가건물의 전부나 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 상가건물의 전부나 일부를 고의 및 중대한 과실로 인해서 파손한 경우
- 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어서 임대차의 목적을 달성을 하지 못할 경우

 

- 임대인이 아래의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 상가건물의 전부나 대부분 철거를 하거나 재건축하기 위하여 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우

  √ 임대차계약 체결 당시에 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지를 하고 그 계획에 따르는 경우
 √ 건물이 노후·훼손 또는 일부가 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
 √ 다른 법령에 따라서 철거나 재건축이 이루어지는 경우

 

- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반을 하거나 임대차 존속을 하기가  어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

 

 

 

계약갱신의 범위는?

 

임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사를 할 수 있습니다.

 

따라서, 상가건물 임차인은 특별한 사정이 없는한 최소한 5년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.

 

 

 

갱신된 임대차 조건은?

 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약이 된 것으로 봅니다. 단, 차임이나 보증금은 증감을 할 수 있고, 증액의 경우에는 기존의 차임이나 보증금의 100분의 9의 금액초과를 할 수 없습니다.

 

 

 

 

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