주택임대차 대항력의 요건

주택임대차 대항력의 요건

 

 

이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 대항력이라고 합니다. 다시 말하면, 일단 성립을 한 권리관계를 타인에게 주장을 할 수 있는 힘입니다.
이번 시간에는 임대차 대항력의 요건에 관해서 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

질문) 보증금 2,000만원에 월세 20만원을 내는 주택임대차계약을 체결했습니다. 전세권등기를 하여야 보호받을 수 있나요?

답변) 아닙니다. 주택임대차인 경우에는 등기를 하지 않아도 보증금을 보호받을 수 있는 방법이 있습니다.

주택임대차는 등기를 하지 않아도 임차인이 주택인도를 받고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 그리고가 확정일자까지 받아 놓게 되면 보증금을 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
 
따라서 굳이 전세권등기를 할 필요까지는 없지만, 만약 주민등록을 이전하지 못하는 특별한 사정 등이 있다면 임대인과 협의해서 전세권설정등기를 하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

주택임대차 대항력에 대해

 

주택임대차의 대항력은 임대주택의 입주자가 임대사업자 또는 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안에 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활을 할 수 있는 권능을 말하며, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 반환받을 때까지는 그 임대주택에서 거주하면서 대항할 수 있다는 뜻입니다.

 

임차한 주택에 주민등록 전입신고를 하고 실제 거주함으로 대항력 취득을 하는 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 발생합니다.

 

대항력의 유지를 위하여 주민등록 전입신고와 거주하여야 한다는 요건은 계속 존속되어야 합니다.

다만, 임대차계약기간이 종료된 후에 임대보증금 반환을 받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청해서 임차권등기를 경료함으로써 대항력을 취득할 수 있습니다.

 

임차권등기를 위해서는 당해 주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령신청서를 제출하여야 합니다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치게 되면 대항력 및 우선변제권을 취득하게 됩니다.

 

임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 상실을 해도 이미 취득을 한 대항력과 우선변제권은 상실되지 아니 합니다.

 

 

 

 

 

부동산, 임대차 관련 문제로 인해서 분쟁이 있다면, 변호사의 자문과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.