다가구주택 전세권설정등기와 선순위 배당에 대해

다가구주택 전세권설정등기와 선순위 배당에 대해

 

 

다가구주택의 임차인이 전세권설정등기를 하였다고 해도 주택이 경매에 넘어간 경우 선순위 배당을 못 받는다는 판결이 나왔습니다.
다가구주택은 일반건축물로 취급하므로 가구별 구분소유는 불가능하며 임차인이 전세권설정을 하더라도 대지에는 효력이 미치지 못한다는 취지의 판결입니다.
이번 시간에는 전세권설정등기와 선순위 배당에 대해 부동산임대차 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

다가구주택의 임차인이 전세권설정등기를 하였다고 해도 다른 임차인보다 전입신고와 확정일자가 늦었으면 다가구주택이 경매로 넘어간 경우 선순위로 배당을 받지 못한다는 못한다는 대법원 판결이 나왔습니다.

 

甲은 2008년 9월 경기도 00시 00읍 일대에 있는 한 다가구주택에 전세 보증금 6,000만원을 주고 입주하면서 집주인과 전세권설정계약 체결을 했습니다. 이듬해에는 乙이 같은 건물 다른 층에 보증금 5,500만원을 내고 들어왔습니다. 乙은 곧바로 전입신고를 한 뒤에 확정일자도 받았습니다.

 

甲은 乙이 입주를 한 뒤에서야 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그런데 이 다가구주택이 2012년 경매에 넘어가게 되었고, 甲이 전세권설정자로서 건물과 토지 매각대금을 먼저 배당받게 되자 乙씨는 배당이의 소송을 제기하였습니다.

 

 

 

 

 

대법원 민사1부에서는 다가구주택 임차인 乙은 甲을 상대로 甲이 전입신고와 확정일자를 자신보다 더 늦게 받았는데 경매 배당금을 선순위로 받은 것은 부당하다며 제기한 배당이의소송 상고심(2014다10007)에서 원심을 깨고서 원고일부승소 취지로 최근 사건을 수원지방법원으로 돌려보냈습니다.

 

재판부는 판결문에서 건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정등기를 먼저 한 甲이 선순위가 되지만, 대지의 매각대금에 대하여는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권 취득을 한 乙이 선순위라고 밝혔습니다. 따라서 甲에게 배당이 된 금액 중 초과 금액을 乙에게 배당하여야 한다고 판시했습니다.

 

재판부는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면, 임차주택에 대해서 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대하여 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생기지만, 다가구주택에 전세권 설정을 한 임차인은 대지를 매각한 돈에 대하여는 우선변제권을 가지지 못한다고 설명을 했습니다.

 

재판부는 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤다고 하여도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거와 성립요건을 다르게 하는 별개의 것이라고 설명을 했습니다.

 

또한 대지와 건물을 일괄경매를 해도 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 된다고 덧붙였습니다.