채무초과 상태 임대차계약 시 소액보증금 최우선변제권에 대해서

채무초과 상태 임대차계약 시 소액보증금 최우선변제권에 대해서

 

 

집주인이 채무초과 상태인 것을 알면서 싸게 임대차계약을 체결하였다면 소액보증금 최우선변제권을 행사할 수 없다는 판결이 나왔습니다.
이번 시간에는 임대인이 채무초과 상태에서 임대차계약 시 소액보증금 최우선변제권에 관한 대법원 판결에 대해서 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

집주인이 채무초과 상태인 줄 알면서 시세보다 저렴한 금액으로 임대차계약을 체결하였다면 이는 사해행위에 해당하여 소액보증금에 대해서도 최우선변제권 인정을 받지 못한다는 대법원 판결이 나왔습니다.

 

현행 주택임대차보호법 시행령 제10조는 서울과 광역시 제외를 한 지역에 있는 주택을 빌린 임차인은 보증금 1500만원까지 우선변제를 받을 수 있도록 정하고 있습니다.

 

甲은 2011년 12월 乙에게 2억 3,000여만원을 빌려주면서 乙이 남양주시 진접면에 소유하고 있었던 유일한 재산인 아파트에 근저당권 설정을 하였지만 제때 대출금을 받지 못하자 乙의 아파트를 경매에 넘겼습니다.

 

그런데 乙은 경매 개시 두 달 전에 丙과 보증금 1600만원에 임대차계약 체결을 하였고, 丙은 배당절차에서 소액보증금 임차인으로서 우선변제를 받았습니다. 甲은 乙이 돈을 빼돌리려고 거짓 임차인을 내세웠다면서 배당이의 소송을 제기하였습니다.

 

 

대법원 민사1부에서는는 채권자이자 제2금융기관인 甲이 채무자 乙의 건물에 세든 임차인 丙을 상대로 "乙의 채무초과 사실을 알면서도 보증금을 주고 임대차계약을 체결하여 소액보증금 최우선 변제권을 인정받은 것은 甲의 채권을 해하는 사해행위라면서 낸 배당이의소송 상고심(2015다2553)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 의정부지법에 돌려보냈습니다.

 

재판부는 판결문에서 丙은 임대인 乙의 채무초과상태가 충분히 의심이 되는데도 당시에  전세 시세인 1억여원보다 훨씬 저렴한 액수인 1,600만원을 보증금으로 내고 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 최우선변제권을 인정받는 지위를 얻게 되었는데, 이는 관행을 벗어나는 비정상적인 거래로 보인다고 밝혔습니다.

 

게다가 부천에 살고 있었던 丙이 경기도 남양주시 진전읍에 있는 乙의 아파트 임대차계약 체결을 한 점과 계약 체결장소가 경기도 안산이었던 사실도 이례적이기 때문에 丙의 임대차 계약은 甲의 채권을 해치는 사해행위로 보아야 한다고 판시했습니다.

 

재판부는 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 인정을 받는 임차인은 통상적인 거래 때보다 임대인의 채무초과상태 여부에 관하여 주의를 덜 기울이게 되긴 하지만, 당시 보증금 액수는 적정하였는지, 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 무시를 하지는 않았는지 등을 종합적으로 고려하여 임차인에게 사해의사가 없었는지 여부판단을 하여야 한다고 설명을 했습니다.

 

 

 

 

 

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