임대차관계 종료에 대해서

임대차관계 종료에 대해서

 

 

임대차계약세서 임대 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보게 됩니다. 단 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
이번 시간에는 주택임대차변호사 한병진변호사와 함께 임대차관계 종료에 관해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

계약해지의 통고로 인한 종료

 

임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우는 언제나 계약해지를 할 수 있습니다. 임차인이 계약해지 통지를 하면 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차관계는 종료됩니다.

 

임차인이나 임대인은 임대차계약 체결을 하면서 계약서에 전근, 취학 등 부득이한 사유가 발생하면 임차인이 통보를 한 날부터 1개월 후에 계약해지가 된 것으로 본다는 내용의 해지권 유보의 특약을 약정한 경우는 임대차 기간 중이라도 부득이한 사유를 증명하면 중도에 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차관계는 종료됩니다.

 

 

임대차기간의 만료로 인한 종료

 

임대차는 임대차 기간의 정함이 있는 경우 그 기간의 만료로 인해서 종료됩니다.

 

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 한 경우에는 임대차 기간이 끝난 때 임대차관계가 종료됩니다.

 

 

 

 

즉시해지로 인한 종료

 

임대차 기간의 약정이 있더라도 아래와 같은 해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 임대차관계가 종료됩니다.

 

 

임차인이 해지를 할 수 있는 경우는?

 

- 임대인이 임차인의 의사에 반해서 보존행위를 하는 경우에는 임차인이 이로 인하여 임차의 목적달성을 할 수 없을 때
- 임차주택의 일부가 임차인의 과실이 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용 및 수익을 할 수 없는 경우에는 그 잔존부분으로 임차의 목적달성을 할 수 없을 때
- 임대인의 지위양도가 된 경우

 

 

임대인이 해지를 할 수 있는 경우는?

 

- 임차인이 임대인의 동의가 없이 임차권 양도를 하거나 임차주택 전대를 한 경우
- 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우
- 임차인이 임차주택을 계약이나 그 주택의 성질에 따라서 정해진 용법으로 이를 사용, 수익을 하지 않은 경우
- 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반한 경우

 

 

 

 

 

임대차관계 종료의 효과는?

 

임대인이나 임차인이 임대차계약 해지를 한 때는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다. 임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않기 때문에, 상대방에게 과실이 있다면 그 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

 

임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라서 임차인은 임차주택 반환할 의무 등을 지게 되며, 임대인은 임차보증금 반환을 할 의무를 가지게 됩니다.

 

임대차가 종료되어도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계 존속을 하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가집니다.

 

따라서 임차인의 경우 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도 거절을 할 수 있는 동시이행항변권을 가지게 되며, 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편에 임차주택 인도를 받을 때까지 보증금의 지급거절을 하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다.

 

 

 

 

 

임차권등기명령 신청권

 

임차인은 임대차 종료가 된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임차권등기명령 신청을 할 수 있는 권한을 가지며, 임대차등기명령에 따라서 임차권등기를 마치게 되면 대항력 및 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다.

 

따라서 임차인은 임대차등기를 마친 후에 임차주택을 인도하고 이사를 가도 대항력과 우선변제권 유지를 할 수 있고, 그 경우는 차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가집니다.

 

 

유익비상환청구와 부속물매수청구

 

임차인은 일정한 경우에 한하여 임대인에게 유익비의 상환청구를 하거나 부속물의 매수청구를 할 수 있습니다. 단, 임대차계약이 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 해지가 된 경우는 부속물의 매수청구를 할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

임대차관계 종료에 대해서 알아보았습니다. 임대차 관련 문제로 인해서 어려움을 겪고 있다면, 변호사의 도움과 함께 대응을 하는 것이 효과적입니다.
주택임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 알아보도록 하겠습니다.