전세권 설정등기와 임대차계약 확정일자 차이점

전세권 설정등기와 임대차계약 확정일자 차이점

 

임차인은 임대인과의 합의에 따라서 전세권 설정등기를 할 수 있습니다. 임대차계약 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 임대차계약서 여백에 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주는 것을 말합니다.
이번 시간에는 전세권 설정등기와 임대차계약 확정일자의 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

전세권 설정등기는 물권으로서 민법의 전세권에 관한 규정에 의해 그 설정순위에 따라서 순위보호의 효력이 인정이 되는데 반해서, 확정일자제도는 주택(상가)임대차보호법의 규정에 의하여 사회적 약자인 세입자 보호를 위해 원칙적으로 채권계약인 임대차에 대해 부분적으로 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도라는 점에서 근본적인 차이점이 있다고 할 것입니다. 구체적인 차이점을 살펴보면 아래와 같습니다.

 

 

첫째, 확정일자제도에 의한 순위가 인정되기 위하여는 각 등기소 또는 공증사무소나 동사무소에서 확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제로 거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 마치면 그 설정순위에 따라서 당연히 순위가 보호됩니다.

 

따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위하여는 주민등록전입신고만 하여두고 실제 거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제 거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반해서, 전세권설정등기는 등기만 하여 두면 주민등록전입신고나 실제 거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다고 할 것입니다.

 

둘째, 확정일자제도는 등기소 또는 공증인 사무실이나 동사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계 없이 신속·간편한 절차에 의하여 확정일자를 받을 수 있음에 반해서, 전세권설정등기는 임대인의 협력이 없이는 등기 자체가 불가능하고, 그 절차의 복잡성으로 인하여 법무사 수수료 등 비용이 많이 소요됩니다. 또한, 전세기간 만료시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.

 

 

 

 

셋째, 계약기간이 만료된 경우 이사를 하려고 하는데 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 제기하여 승소판결을 받은 후에 그 확정판결문에 기하여서 강제집행 신청을 할 수 있음에 반해서(주택임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우도 그 등기에 경매신청권 부여가 되어 있지 아니함), 전세권설정등기 경료를 한 전세권자는 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거해서 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.

 

넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

 

다섯째, 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있지만, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기 한 경우에는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.

 

 

 

 

전세권 설정등기과 임대차계약 확정일자의 차이점에 대해서 알아보았습니다. 부동산, 임대차 문제로 어려움을 겪고 있다면,  변호사의 도움과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
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