상가건물 전차인의 계약갱신요구권 - 부동산임대차변호사

상가건물 전차인의 계약갱신요구권 - 부동산임대차변호사

 

 

상가건물임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되고, 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우만 적용됩니다(일부 규정은 보증금의 액수에 관계없이 모든 상가건물의 임대차에 적용됩니다).
그렇다면 전차인에게도 상가건물임대차보호법에 규정되어 있는 계약갱신요구권이 적용될까?
이번 시간에는 이에 대해서 부동산임대차변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

질문) 저는 현재 서울 소재 의류대형쇼핑몰에서 점포를 운영하고 있는 상인입니다. 이 건물은 일반인들에게 각 점포가 분양되어 각 점포마다 구분소유자가 있는데, 저는 건물주인 구분소유권자가 아닌 상가운영위원회와 임대차계약을 체결하고 임차보증금 5,000만원에 매달 30만원을 지급하기로 하고 입점하였습니다.

 

그런데 상가운영위원회는 구분소유자들로부터 상가임대 및 운영 일체에 대한 권한을 위임받는 조건으로 이 상가들을 임차하고, 매달 월세를 각 구분소유자들에게 지급을 하고 있습니다. 저는 실제 소유자인 구분소유자와의 임대차계약 체결을 하지 아니하였는데, 이 때문에 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 것인가요?

 

 

 

 

 

답변) 상가건물임대차보호법 제10조에서는 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서, 예외적인 경우 임차인의 임대차계약갱신요구권에 대한 임대인의 거부권도 인정하고 있습니다. 그 중의 하나가 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물의 전부나 일부를 전대한 경우입니다.

 

단순하게 위 규정으로 볼 때 질문자는 임대인과 계약체결을 하지 아니하였기 때문에 임대인이 임차인 또는 전차인의 임대차계약갱신요구에 대하여 거절할 수 있다고 생각할 수도 있습니다.

 

그러나 대형쇼핑몰의 경우에 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포 분양을 받은 대부분의 구분소유자들은 스스로 임차인을 구하기도 어려울 뿐만 아니라 상가 활성화를 통해서 임대수익의 최대화를 도모하기 위한 노하우가 전혀 없는 상태이고 점포운영 보다는 임대수익에 더 관심이 있습니다.

 

 

따라서 이에 대한 전문가일 수도 있는 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에 임대차계약 체결 권한을 위임하고, 상가운영위원회로 하여금 임대차계약 체결을 하게 하거나, 아예 일정한 기간을 해당하는 상가운영위원회에 임대하고 임료를 상가운영위원회로부터 직접 받는 경우도 있습니다. 이러한 경우 상가운영위원회에서 해당 점포에 적합한 업종을 지정하고 이를 운영할 수 있는 상인을 찾아서 입점을 시키고 있는 것이 관례입니다.

 

 

 

 

 

따라서 질문자는 상가 구분소유자들로부터 임대권한을 위임받은 상가운영위원회와 전대차계약체결을 한 전차인으로서 상가건물임대차보호법 제13조 제2항에서 규정하고 있는 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인에 해당을 한다고 할 것입니다. 그리고 위 법 제13조 제1항에서 상가건물임대차보호법 제10조 내지 제12조의 규정(계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차 임 전환시 산정율의 제한)은 전대인과 전차인 관계에도 적용하고 있으므로, 질문자는 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권의 효력 범위 내에서 임차인을 대위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

 

상가건물 전차인의 계약갱신요구권에 대해서 알아보았습니다. 임대차와 관련한 법적 분쟁으로 인해서 어려움을 겪고 있다면, 변호사의 도움과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.