소액보증금 최우선변제권과 사해행위

소액보증금 최우선변제권과 사해행위

 

최근 집주인이 채무초과 상태인 것을 인지하고서도 시세보다 저렴하게 임대차 계약을 체결하였다면 최우선변제권을 인정받지 못한다는 대법원 판결(2015다2553)이 있었습니다.

 

사안을 살펴보면 甲은행은 乙에게 2억여만 원을 빌려주면서 乙이 소유하고 있던 아파트에 근저당권을 설정했습니다. 그런데 乙이 제때 대출금을 갚지 못하자 甲은행은 乙의 아파트를 경매에 넘겼는데, 경매 개시 두 달 전에 乙씨은 丙과 임대차계약을 체결하였습니다.

 

 

丙은 소액보증금 임차인으로서 최우선변제를 받았으며, 甲은행은 乙이 돈을 빼돌리려고 거짓 임차인을 내세웠다고 주장하면서 배당이의소송을 제기하게 됩니다. 이에 대해 1심과 1심에서는 원고패소 판결을 내렸으나 대법원의 판단은 원심을 깨고 사건을 2심법원으로 돌려보냈습니다.

 

대법원은 임차인 丙은 임대인 乙의 채무초과상태가 의심되는데도 당시 전세 시세인 1억여 원보다 훨씬 저렴한 액수를 보증금으로 내고 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상의 최우선변제권을 인정받는 지위를 얻었다고 보았습니다. 이는 관행에서 벗어난 비정상적인 거래이며, 해당 임대차계약은 사해행위라고 판단한 것입니다.

 

 

사해행위란 채무자가 채권자를 해하는 것을 알면서도 자신의 재산을 타인에게 증여하거나 숨겨 채권자의 강제집행을 방해하는 것을 의미합니다. 현행 주택임대차보호법상 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력을 가지게 되고, 임대차계약 증서 상의 확정일자를 갖춘 경우 임차주택이 경매나 공매될 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 갖습니다.

 

 

그리고 주택임대차보호법시행령 제11조에서는 최우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위를 규정하고 있습니다. 서울시는 9천500만 원, 과밀억제권역은 8천만 원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 6천만 원, 그 밖의 지역은 4천500만 원으로 명시되어 있습니다.

 

위 보증금 중 최우선변제 받을 수 있는 금액은 서울시는 3천200만 원, 과밀억제권역 2천700만 원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 2천만 원, 그 밖의 지역 1천500만 원입니다.

 

 

오늘은 한병진 변호와 함께 소액보증금 최우선변제권과 사해행위에 대하여 살펴보았습니다. 임대차와관련하여 예상치 못한 분쟁이 생긴 경우, 임대차 전문 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적일 것입니다. 부동산 및 임대차전문변호사 한병진 변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송 수행을 통해서 명쾌하게 분쟁을 해결해 드리도록 하겠습니다.