임대차계약 해지 사유 - 임대차분쟁변호사

임대차계약 해지 사유 - 임대차분쟁변호사

甲은 임차인이 있는 건물을 매수하여 임차인을 내보내고 자신이 사무실로 사용하려고 계획하고 있습니다. 매도인은 甲에게 현재 임차인이 이미 5개월 치 월세를 내지 않았기 때문에, 소유권을 넘겨 받은 후 계약해지를 하고 이에 응하지 않으면 명도소송을 하면 된다고 말합니다.

매도인은 자신은 임차인과의 특수한 관계 때문에 임대차계약을 해지하지 못했다면서, 명도소송을 하게 되면 적극 도와주겠다는 입장을 표명했습니다. 甲은 이를 믿고 임대차계약을 체결했지만, 임차인은 시설비 5천만 원을 받지 못하면 못 나간다고 버티면서 甲이 소유권을 취득한 뒤의 월세는 내고 있는 상황이 벌어졌습니다.

이런 상황에서 임대차계약의 원래의 당사자가 아닌 甲은 어떻게 해야 임차인을 내보낼 수 있을까요?

민법에서는 2기의 차임이 연체되면 임대차계약을 해지할 수 있다고 임대차계약 해지 사유를 규정하고 있으므로 5기의 차임을 연체한 경우 해지할 수 있는 것이 원칙이지만, 임대인의 지위가 승계된 경우에는 조금 다릅니다. 

대법원은 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임 채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않는다고 보고 있습니다(대법원 2008년 10월9일 선고. 2008다3022 판결). 따라서, 양수인이 이미 발생한 5개월 치의 연체차임 채권을 양도 받은 경우에는 계약 해지권을 행사할 수 있다고 판시하고 있습니다.

결국 주택이나 상가임대차보호법 적용대상인 임대차의 경우, 임대목적물의 소유권이전으로 인해 임대인 지위가 이전되지만 연체차임 채권은 이미 전 임대인과의 관계에서 발생한 것이기 때문에 새로운 임대인에게 승계되지 않고 따로 채권 양도양수 절차를 밟아야 승계됩니다.

甲은 매도인과 채권양도양수 계약을 체결한 후, 매도인이 甲에게 연체차임 채권을 양도했다는 사실을 임차인에게 내용증명 우편으로 통지하여 도달해야 비로소 甲은 임대차계약을 해지할 수 있는 권한이 생길 것입니다.

오늘은 임대차계약 해지 사유와 관련한 사례에 대해서 알아보았습니다. 부동산이나 임대차 관련 법적 분쟁이 발생한 경우, 임대차문제변호사 한병진 변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송 수행을 통해서 명쾌하게 임대차 관련 분쟁을 해결해 드리도록 하겠습니다.