주택임차권등기와 임대차등기의 효력

주택임차권등기와 임대차등기의 효력

 

주택임대차보호법에 의하면, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다.

 

그리고 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 우선변제권을 취득합니다. 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기 이후에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니합니다.

 

 

 

 

민법에 의하면 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생기게 됩니다. 다만, 당사자 간에 반대약정이 있으면 그 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 없습니다.

 

이에 반하여 주택임차권등기는 그 대상이 주택임대차에 한정되어 있으며, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못하면 임대인의 동의 없이 법원의 결정을 받아 단독으로 등기를 할 수 있다는 점 등에서 차이가 있습니다.

 

또한, 그 효력에 있어서도 양자가 모두 경매신청권이 없는 점에서는 동일하지만, 주택임차권등기는 대항력 또는 우선변제권의 취득·유지의 효력이 인정되나, 민법상의 부동산임대차등기는 대항력만 인정되고 우선변제권은 인정되지 않는 것으로 보아야 할 것입니다.

 

 

 

 

등기된 임차권에는 용익권적 권능 외에 임차보증금반환채권에 대한 담보권적 권능이 있고, 임대차기간이 종료되면 용익권적 권능은 임차권등기의 말소등기 없이도 곧바로 소멸하나 담보권적 권능은 곧바로 소멸하지 않는다고 할 것입니다.

 

임차권자는 임대차기간이 종료한 후에도 임차보증금을 반환 받기까지는 임대인이나 그 승계인에 대하여 임차권등기의 말소를 거부 할 수 있다고 할 것이고, 따라서 임차권등기가 원인 없이 말소된 때에는 그 방해를 배제하기 위하여 임차권말소회복등기를 청구할 수 있습니다. (대법원판결 2002. 2. 26. 선고 99다 6707)

 

 

 

 

임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 주민등록을 마친 날과 임차주택을 점유한 날, 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기재하고, 이를 증명할 수 있는 서면을 첨부하여야 합니다. 주택에 대하여 임대인의 협력을 얻어 등기한 경우에는 주택임차권등기명령에 의하여 등기한 경우와 그 효력이 동일하게 될 것입니다.

 

 

 

 

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