임대권한이 있는 자와 없는 자

임대권한이 있는 자와 없는 자

주택임대차보호법에 의하면, 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있고, 확정일자를 갖추면 그 이후에 설정된 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 이러한 권능을 대항력과 우선변제권이라고 합니다.

임대차계약은 통상 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에서 체결되지만, 소유자가 아니더라도 소유자로부터 대리권을 수여받는 등 그 주택에 관해 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 사람과 체결하여야 합니다.

매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용 및 수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전 매매 목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 매매계약이 해제되더라도 임차권을 보호받을 수 있으므로 원래의 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 

하지만, 임의경매절차에서 최고가 매수신고인 지위에 있다는 것만으로는 적법한 임대권한을 가진 것으로 보기 어렵다는 대법원 판결이 선고된 바 있습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결).

구체적으로 위 판결의 사안을 살펴보겠습니다.

甲은 임의경매절차에서 최고가매수신고인 지위에 있던 乙과 임대차계약을 체결한 다음 주택을 인도 받아 같은 날 전입신고를 마치고 확정일자를 받았습니다. 이후 乙은 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 마친 후에 은행에 근저당권을 설정해 주었는데, 대출금을 갚지 못하여 은행에서 임의경매신청을 하여 위 주택에 관해 경매절차가 진행되었습니다.

원심은 원고가 우선변제권을 취득했기 때문에 근저당권자인 은행보다 우선하여 매각대금에서 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 임의경매절차 상 최고가매수신고인이라는 사정만으로는 아직까지 적법한 임대권한이 있었다고 볼 수 없다면서 원심 판결을 파기하였습니다.

즉, 최고가 매수신고인의 경우 매각대금을 완납하면 소유권을 취득하지만 최고가 매수신고인이라는 지위 자체는 적법하게 부동산을 임대할 권한이 있는 것은 아니라고 판단한 것입니다.

따라서, 경매절차가 진행 중인 주택에 대해 임대차계약을 체결할 때에는 위 대법원 판결을 상기하고 주의를 기울일 필요가 있다고 할 것입니다.

오늘은 임대권한이 있는 자와 없는 자에 대하여 살펴 보았습니다. 임대차 관련 분쟁으로 인하여 어려움을 겪고 있다면, 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다. 부동산변호사 한병진 변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.