상가임대차 재계약 시 차임 증액

상가임대차 재계약 시 차임 증액

상가임대차에서 차임이나 보증금이 경제사정 변동으로 인해 현실과 맞지 않을 때면 100분의 9의 범위 내에서 증감을 청구할 수 있고, 한번 차임을 증액한 후 1년 이내에는 증액하지 못한다는 규정이 상가건물임대차보호법에 규정되어 있습니다.

임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 을 증액하는 경우 위 규정이 적용되지 아니하므로, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 할 때 100분의 9를 초과하여 차임이나 보증금의 증액을 요구할 수 있습니다.

그런데, 대법원은 상가임대차계약 종료 후의 재계약 시에도 계약갱신요구권과 관련해 차임 증액 제한 규정이 적용되는 경우가 있다고 본 사례가 있어 유의해야 할 필요가 있습니다. 

그 사례를 보면, 1년 기한으로 상가임대차 계약을 체결한 임대인 甲은 임차인 乙에게 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이 갱신거절 통지를 했고, 이에 대해 乙은 甲에게 계약갱신을 요구하는 통지를 했습니다. 이에 甲은 乙과 계약기간 만료 다음 날 새로운 임대차계약을 체결하면서 차임을 100분의 9의 범위 이상 올렸습니다.

그 후 乙은 새로 약정된 차임이 차임 증액에 대한 상가건물임대차보호법상 제한을 위반하여 무효라고 주장하면서 초과지급한 차임을 부당이득으로 반환하라는 소송을 제기하였습니다.과연 甲은 100분의 9 범위를 넘는 차임을 반환해야 할까요?

이에 대해 대법원은 위 상가임대차 계약의 실질은 임대차기간 종료 후 재계약이 아니라 갱신요구권 행사에 따라 체결된 것으로 보아야 하기 때문에, 상가임대차보호법상 차임 증액 제한 규정이 적용되고 입법취지상 초과차임은 무효라 할 것이므로 부당이득으로 반환해야 한다고 판시하였습니다. (대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결)

판결 이유를 구체적으로 살펴보면, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 새로운 임대차 형식으로 계약을 체결하였다 하더라도, 그 체결 경위 및 내용 등에 비추어 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 가진다고 볼 수 있는 경우에는 종전 상가임대차의 재계약이라 볼 수 없다고 보았습니다.

그리고 임차인의 갱신요구 통지보다 임대인의 갱신거절 통지가 먼저 이뤄졌다 하더라도 갱신이 되는 것이기 때문에 결론이 달라지지는 않는다는 입장을 보였습니다. 결국 임차인이 갱신 요구한 상태에서 재계약이 체결됐다면, 임대인은 100분의 9 이상 차임을 올릴 수 없게 되며, 증액해도 반환해야 한다는 결론입니다.

오늘은 한병진 변호사와 함께 상가임대차 재계약 시 차임 증액에 대하여 살펴보았는습니다. 상가임대차와 관련하여 예상치 못한 분쟁이 생긴 경우, 임대차 전문 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적일 것입니다. 부동산 및 임대차전문변호사 한병진 변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송 수행을 통해서 명쾌하게 분쟁을 해결해 드리도록 하겠습니다.