상가건물 용도변경 시 구분소유자 동의

상가건물 용도변경 시 구분소유자 동의

상가건물의 일부를 가진 사람이 사정에 의해 제2종 근린생활시설인 건물 용도를 교육연구 및 복지시설 등으로 변경하려고 하는데, 관할 행정청에 신고만 하면 제한 없이 변경할 수 있을까요? 아니면 집합건물법에 따른 다른 구분소유자들의 동의를 받아야 할까요?

일반적으로 상가건물은 대부분 집합 건물이고 층별 또는 구획된 호실별로 소유자가 따로 있는데, 이를 구분소유권이라 합니다. 이러한 집합건물은 구분소유권자가 전적으로 사용하는 전유부분과 다른 구분소유자들과 공동으로 사용하는 복도나 계단, 엘리베이터 등 공용부분으로 나뉩니다.

대법원은 건축법의 규정 취지에 비추어, 상가건물 용도변경 신고가 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합한 이상 행정청으로서는 관계 법령이 정하지 않은 다른 사유를 내세워 그 용도변경 신고의 수리를 거부할 수 없다고 판시한 바 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005두17201 판결).

판결 이유에서 집합건물법이 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 및 기타 건물의 관리와 사용에 관해 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 해서는 안 된다고 규정하고 있지만, 그 취지가 집합건물인 상가건물의 구분소유자가 자신의 전유부분에 대한 용도변경 행위를 함에 있어 다른 구분소유자들과 함께해야 한다거나 그들의 동의를 얻어야 한다는 것까지 포함한다고 볼 수 없다고 보았습니다. 따라서 다른 구분소유자들과 함께하거나 동의를 받을 필요 없이 단독으로 변경신고를 하면 행정청은 이를 수리하여야 할 것입니다.

그러나 전유부분에 대한 용도변경 행위가 공용부분의 변경을 수반하는 경우라면, 집합건물법 제15조에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 동의 요건을 구비하여야 합니다. 

공용부분의 변경을 수반한다고 함은 전유부분의 용도변경이 다른 구분소유자의 권리에 영향을 미칠 때, 즉 면적변경이나 주차장 변경, 주차대수 증가 등의 사유가 생기면 구분소유자 등의 4분의 3이상의 동의가 필요한 것입니다. 그런데 현실적으로 보면 다른 구분소유자들의 동의를 얻는 것이 쉽지 않은 일이기 때문에 상가건물 용도변경이 어려울 수 있다는 점 인지해야합니다.

오늘은 상가건물 용도변경 시 구분소유자 동의가 필요한지 여부에 대하여 살펴보았습니다. 부동산이나 임대차 관련 문제로 분쟁이 있다면, 부동산전문변호사인 한병진 변호사의 법률 자문과 함께 대응하여야 효과적일 것입니다. 부동산 및 임대차 관련 분쟁을 부동산전문 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 함께 철저한 소송 수행을 통해 해결책을 제시해 드리겠습니다.