임대료 소멸시효에 대해 - 부동산임대변호사

임대료 소멸시효에 대해 - 부동산임대변호사

소멸시효란 권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 그 권리를 행사하지 않는 사실상의 상태가 일정기간 계속된 경우 권리의 소멸을 인정하는 제도입니다. 

원칙상 민사채권의 소멸시효는 10년이며, 상사채권의 소멸시효는 5년입니다.

그러나 민법에서는 단기 소멸시효라는 것이 규정되어 있어 이에 해당하는 채권은 3년 또는 1년의 단기 소멸시효에 걸리게 됩니다. 이러한 단기 소멸시효 중 민법에서는 사용료에 관한 부분이 있는데, 임차인이 임대인에게 납부하는 임대료는 이 사용료에 해당하는 것으로 3년의 단기 소멸시효에 걸리는 채권이라 볼 수 있습니다.

보증금이 다액인 임대차계약에 있어서의 임대인들이 임차인이 임대료를 납부하지 않더라도 보증금이 월세를 담보하고 있으니 임대차계약 종료 시 그 보증금에서 공제하면 된다는 생각으로 연체차임을 독촉하지 않고 그냥 놔두는 경우가 종종 있습니다.

이 경우, 임대차 기간이 3년 이내인 경우에는 아무런 문제가 없을 수 있지만, 만약 3년을 넘어가게 되면 임대료의 소멸시효 문제가 발생하게 될 것입니다. 

그런데, 연체된 차임은 임대차 보증금에서 공제가 가능한 것이므로, 연체 차임이 연체 시점에서 그때마다 자동으로 공제가 된 것이라면 앞서 언급한 임대료의 소멸시효를 따질 필요가 없지 않은가 하는 생각도 해 볼 수 있습니다.

결국 연체차임의 보증금에서의 공제가 임대인의 별도의 의사표시가 필요한 것인가, 아니면 체납사실 발생 시에 자동으로 공제가 되는 것인가 논쟁이 있을 수 있는데, 이에 관한 대법원 판결을 살펴보겠습니다.

대법원은 임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있다 하더라도 임대인은 임대차관계가 지속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유롭게 선택할 수 있지만, 임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체 차임이 임대차보증금에서 자동적으로 공제되는 것은 아니라고 설시하였습니다. 결국 임대차보증금이 있는 경우에도 미리 임대인이 공제 의사표시를 하지 않은 경우라면 연체차임이 보증금에서 공제되지 않고 연체된 상태로 남아 있어 3년의 소멸시효가 진행된다고 보아야 할 것입니다.

대법원 판례 중에는 비록 연체차임의 소멸시효가 완성되었더라도 연체차임 채권자의 상계가 가능하다는 판결도 있고, 연체차임 채권이 중간에 양도가 된 사실이 있기 때문에 차임채권자와 임대차보증금반환채권자가 달라 두 채권은 상계가 되지 않는다고 판시한 사건도  있습니다.

부동산이나 임대차 관련 문제로 분쟁에 휘말려 있다면, 부동산임대변호사인 한병진 변호사의 도움과 함께 대응하여야 효과적입니다. 부동산, 임대차 관련 분쟁을 부동산전문 한병진변호사에게 의뢰하여 주시면, 친절하고 명쾌한 상담과 함께 철저한 소송수행을 통해 해결책을 제시해 드리겠습니다.