수원부동산전문변호사 - 임대인의 수선의무에 대해

수원부동산전문변호사 - 임대인의 수선의무에 대해

 

 

임대인은 임대차계약 존속 중에 임차 목적물의 사용·수익에 필요한 상태유지를 하게 할 의무를 부담합니다. 임차인이 임차 목적물의 보존에 관한 필요비 또는 유익비 지출을 한 경우에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다.
이번 시간에는 수원부동산전문변호사 한병진변호사와 함께 임대인의 수선의무에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

질문) 상가건물 임대차계약 체결을 할 때 수선의무는 임차인의 부담으로 한다는 특약을 맺었습니다. 그런데 화장실에서 물이 새고 벽이 갈라져 있습니다. 이런 것도 저의 사비로 고쳐야 하나요?

 

답변) 임대인이 수리를 하여야 합니다.

 

본래 임대인에게 수선의무가 있지만 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 하지만 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 화장실 물이 새는 경우와 같이 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선에 대하여는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 그 수선의무 부담을 하여야 합니다.

따라서, 질문의 경우에는 임대인이 수리해야 할 의무를 진다고 할 것입니다.

 

 

 

 

수선의무에 대한 특약은?

 

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다.

 

하지만 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 물이 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변이나 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손이 된 경우와 같이 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대하여는 특별한 사정이 없는 한 임대인이 그 수선의무 부담합니다.

 

 

 

상가건물 사용과 수익을 하게 할 임대인 의무는?

 

임대인은 임차인이 목적물인 상가건물 사용 및 수익을 할 수 있도록 할 의무를 지게 됩니다. 이를 위하여 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도를 해야 하고, 임차인이 임대차기간 중에 그 상가건물 사용 및 수익을 하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 지게 됩니다.

 

하지만 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 가 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니면 임차인이 그 수선의무 부담을 하게 됩니다.

 

 

손해배상청구는?

 

임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우에는 손해배상 청구를 할 수 있으며, 상가건물 임대차계약 해지를 하거나 파손이 된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

임대인의 수선의무에 관한 판례(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결)

 

임대인이 수선의무 부담을 하게 되는 임대목적물의 파손·장해의 정도

 

대법원은 위 판결에서, 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중에 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손이나 장해가 생긴 경우에는 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니면 임대인은 수선의무 부담을 하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의해서 정해진 목적에 따라서 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무 부담을 하고, 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의해서 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다고 판시하였습니다.

 

 

 

 

 

부동산, 임대차 관련 분쟁이 발생한 경우, 변호사의 도움과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
수원부동산전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.