전세 재계약 보증금증액제한에 대해서 - 임대차전문변호사

전세 재계약 보증금증액제한에 대해서 - 임대차전문변호사

 

 

임대인은 임대차계약의 존속 중에 차임 또는 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가 및 경제사정의 변동으로 인해서 적절하지 않은 경우는 장래에 대해 그 증액청구를 할 수 있습니다.
그렇다면 재계약시에도 주택임대차보증금 증액제한 규정 적용이 될까?
이번 시간에는 전세 재계약 보증금 증액제한 규정에 관해서 임대차전문변호사 한병진변호사와 함께 알아 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

질문) 저는 임차주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하여 2년의 계약기간이 만료되었습니 다. 그런데 집주인은 위 주택의 보증금을 500만원 증액해주어야 재계약을 체결해주겠다고 합니다. 이 경우 주택임대차보호법상의 증액제한규정이 적용될 수 없는지요?

 

답변) 주택임대차보호법 제7조에 의하면은 약정을 한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 차 임, 공과금 기타 부담의 증감 또는 경제사정의 변동으로 인해서 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있습니다. 하지만 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율초과를 하지 못한다고 규정을 하고 있고, 주택 임대차보호법시행령 제2조 제1항에 의하면 법 제7조의 규정에 의한 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액 초과를 하지 못한다고 규정을 하며, 주택임대차보호법시행령 제2조 제2항에 의하면 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약이나 약정을 한 차임 등의 증액이 있은 뒤에 1년 이내에는 이를 하지 못한다고 규정하고 있습니다. 그런데 재계약의 경우도 위와 같은 보증금 증액제한규정이 적용이 되는지 문제가 됩니다.

 

 

 

 

이에 관해 대법원 판례에서는 주택임대차보호법 제7조는 약정을 한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인해서 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대해 그 증감청구를 할 수 있으며, 증액의 경우는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율 초과를 하지 못한다고 규정을 하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자일방이 약정 한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한해서 적용이 되며, 임대차계약 종료가 된 뒤 재계약 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등 증액이 된 경우는 적용이 되지 않는 것이다고 했습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판 결, 2002. 6. 28. 선고, 2002다23482 판결).

 

그래서 위 질문과 같이 재계약 하는 경우는 증액제한규정의 적용을 받지 않는다고 할 것이므로 집주인과 협의해서 전세보증금증액의 한도를 조정하여 볼 수밖에 없습니다.

 

 

 

참고로 주택임대차보호법 제7조의2에 의하면 보증금의 전부나 일부를 월 단위의 차임으로 전환을 하는 경우는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출 금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안해서 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 규정하고 있으며, 주택임대차보호법시행령 제2조의2(월차 임 전환시 산정률)에서는 법 제7조의2에서 대통령령이 정하는 비율은 연 1 할4푼을 말한다고 규정을 하고 있습니다.

 

그런데 이 규정 역시 계약기간 중에 보증금의 전부나 일부를 월차임으로 전환을 하는 것을 규제하려는 취지로 보이고, 계약기간 만료가 된 뒤 재계약 체결을 하는 경우에는 위와 같은 제한을 받지 않을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

전세 재계약 보증금증액제한에 관해서 알아보았습니다. 부동산, 임대차 관련 문제로 분쟁을 하고 있다면, 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
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