상가 월세 연체 등에 대해서

상가 월세 연체 등에 대해서

 

임차인은 임차상가건물을 사용과 수익을 하는 대가로 임대인에게 차임(월세)를 지급하여야 합니다.
오늘은 월세를 낼 수 없는 형편인데 보증금에서 공제하도록 할 수 있는지.　임차인이 월세를 내지 않았다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있는지 등에 대하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

질문) 제가 지금 어려운 상황이라 상가 월세를 낼 수 없는 형편입니다. 보증금에서 월세를 공제하도록 할 수 있을까요?

 

답변) 임대차계약에서의 임대차보증금은 임차인이 목적물을 임대인에게 명도를 할 때까지 발생을 하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무담보를 하는 것으로서, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제가 되어 임대인은 임대차보증금에서 연체차임 등 피담보채무 공제를 한 나머지만을 임차인에게 반환을 할 의무가 있습니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결).

 

하지만 임대차보증금이 연체차임 등 임대차관계에서 발생을 하는 임차인의 모든 채무가 담보된다고 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급거절을 하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다(대법원 1994.9.9. 선고 94다4417 판결).

 

따라서 위 질문에서 임대인과 합의가 되지 않는 한 임차인은 월세를 납부하여야 합니다. 납부하지 아니할 경우 임대차계약 해지 등의 불이익을 당할 수 있습니다.

 

 

차임지급의무는?

 

임차인은 임차상가건물의 사용과 수익으로 인한 대가로 임대인에게 차임을 지급하여야 합니다. 당사자 사이에 차임의 지급시기에 관한 약정이 없는 경우엔, 매월 말에 지급을 하면 됩니다.

 

 

 

 

차임 연체로 인한 해지는?

 

차임연체와 해지 규정은 상가건물 임대차보호법 제2조제1항 단서에 따라서 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 초과를 하는 상가건물 임대차에 대하여도 적용하게 됩니다.

 

임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우에는 임대인은 임대차계약 해지를 할 수 있습니다.

3기란 차임의 지급시기를 기준으로 합니다. 예를 들면 1년에 한 번씩 120만원 지급을 하기로 한 임대차의 경우엔 3년분의 차임, 360만원이 됩니다.

 

연체액이 3기의 차임액에 해당하면 되며, 연속적으로 차임연체를 할 필요는 없습니다. 예를 들어, 매월 차임을 지급하기로 약정을 한 경우에는, 연속하여 세 달의 차임연체를 한 경우는 물론이며, 9월분과 10월분 차임을 연체하고 11월분 차임은 지불하고 다시 12월 분 차임을 연체하면 총 3개월분의 차임을 연체한 것이 되어 임대차계약 해지를 할 수 있습니다.

 

예를 들면 1회분의 차임연체를 한 경우에는 계약해지를 할 수 있는 것으로 약정을 하거나, 3회 이상의 연체가 있다면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료한다는 약관조항은 임대인의 해지권 행사요건 완화하여 임차인에게 불리하므로 무효입니다.

 

 

차임지체로 인한 계약갱신 거절은?

 

임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지의 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 정당한 사유가 없이 이를 거절하지 못하지만, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임연체를 한 적이 있는 경우에는 임차인의 갱신요구에 대해서 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

지금까지 상가 월세 연체 등에 대해서 알아보았습니다. 임대차 관련 분쟁으로 인해서 어려움을 겪고 있다면, 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
임대차소송변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.