주택임차인의 대항력에 대해서

주택임차인의 대항력에 대해서

 

 

대항력이란 이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인을 하는 경우 그 부인을 물리칠 수 가 있는 법률상의 권능입니다.
이번 시간에는 주택임차인의 대항력에 관해서 임대차소송 한병진변호사와 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

질문) 甲씨는 다가구주택의 103호를 임대하게 되면서 그냥 지번만 기재를 하고 전입신고를 했습니다. 甲씨는 대항력 취득을 할 수 가 있나요?

 

답변) 다가구주택은 원래 단독주택으로 건축허가를 받아서 건축이 되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물입니다.  그래서 甲씨는 「주민등록법 시행령」 제9조제3항에 따라서 임차인이 위 건물의 일부 또는 전부를 임차해서 전입신고를 하는 경우에는 지번만 기재를 하는 것으로 충분하며, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재를 할 의무 또는 필요가 있다고 할 수 는 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차해서 거주를 하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등 설정을 하려는 이해관계인의 책임 하에 이루어져야 됩니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결). 

 

다가구주택의 103호 임대를 하게 되면서 지번만 기재를 한 甲씨는 대항력 취득을 합니다.

 

 

 

 

대항력에 대해서

 

대항력은 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리승계를 한 자, 그 밖에 임차주택에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자에게 임대차에 관한 내용주장을 할 수 있는 법률상 힘을 말합니다.

 

임대차는 그 등기가 없어도, 임차인이 주택인도와 주민등록을 마친 경우엔 그 다음 날부터 대항력의 효력이 생깁니다.

 

주택임대차보호법에 따른 대항력 획득을 하기 위하여는 주택의 인도가 필요로 합니다. 주택의 인도는 점유의 이전을 말하며, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전이 되는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주하여 살고 있는 것을 말합니다.

 

주택임대차보호법에 따른 대항력 획득을 하기 위하여는 임차인이 주민등록을 마쳐야 되고, 이 경우에는 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보고 있습니다.

전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원이나 그 일부가 거주지 이동을 할 때에는 신거주지의 시장·군수나 구청장에게 하는 신고로, 세대주 등 신고의무자는 새로운 거주지에 전입을 한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하여야 됩니다.

 

대항력 취득을 한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전을 하게 되면은 전체적으로나 종국적으로 주민등록 이탈을 한 것이기 때문에 대항력은 전출로 인하여 소멸되며, 그 후에 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 했다고 해도 소멸을 하였던 대항력 회복이 되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력 취득을 하게 되는 것입니다.

 

대항력 취득을 한 임차인이 그 가족과 같이 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우이면, 전체적으로 또는 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 가 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실을 하지 않습니다.

 

 

 

 

 

대항력 발생시기는?

 

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 발생하고, 전입신고를 한 때에는 주민등록을 마친 것으로 보고 있습니다.

 

여기에서 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 발생한다는 것은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생한다는 취지입니다.

 

예를 들면, A씨가 2014년 12월 1일 임차주택을 임차보증금 1억원에 임차하여 2011년 12월 15일 전입신고를 마쳤으면, 그 다음 날인 2014년 12월 16일 00:00부터 대항력이 발생하게 됩니다.

 

대항력 취득을 한 임차인과 주택에 대한 저당권이나 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라서 결정이 됩니다.

 

주택임대차보호법의 보호대상은 원칙적으로 자연인인 국민이기에 법인은 주택임대차보호법의 대항력 취득을 하지 못합니다. 하지만 국민주택기금을 재원으로 해서 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택임차를 한 뒤 지방자치단체의 장이나 그 법인이 선정을 한 입주자가 그 주택을 인도받고서 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 대항력 취득을 합니다.

 

 

 

 

 

지금까지 주택임차인의 대항력에 관해서 알아보았습니다. 임대차와 관련해서 법적 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
임대차소송 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.