상가임대차 확정일자에 대해서

상가임대차 확정일자에 대해서

 

 

확정일자란 당해 상가를 관할하는 세무서장이 임대차계약서가 존재함을 인정한 일자를 말합니다.
보증금을 안전하게 보호하기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
이번 시간에는 상가임대차 확정일자에 관해서 임대차변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록하겠습니다.

 

 

 

 

건물을 임차해 음식점을 영업 하는 경우는 보증금을 보호하기 위하여 사업자등록을 신청할 때 동시에 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 필요합니다.

 

상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인들이 임대료 인상문제, 임대인의 해지권한 남용과 임대차기간의 불안정성, 월세 산정 시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금 미반환문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있지만 정작 이들 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치가 없는 현실을 고려해서, 이러한 상가건물의 임차인을 보호함으로써 임차인의 경제생활의 안정을 도모하기 위해서 제정되었습니다.

 

 

 

 

상가를 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받게 되면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로, 임차한 상가가 경매 또는 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않게 되면 임대차계약 체결 후 해당 건물에 근저당권 등이 설정된 경우에는 우선순위에 따라서 보증금을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

따라서 건물을 임차해서 음식점 영업을 하는 경우는 사업자등록 신청을 할 때에는 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다.

 

임대차계약서에 확정일자의 부여는 임차상가건물의 소재지 관할 세무서장이 하게 됩니다. 단, 사업자단위과세 적용이 되는 경우는 본점이나 주사무소 관할 세무서장이 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

확정일자 신청과 접수는?

 

확정일자 신청은 임차인이나 임차인의 위임을 받은 사람이 합니다. 임차인의 위임을 받은 자는 임차인의 확정일자 신청 위임장을 소지하고 위임받은 자의 신분을 확인할 수 있는 신분증을 제시하여야 합니다.

확정일자 신청은 임대차계약서 원본과 확정일자 신청서를 구비해서 접수하여야 합니다.

 

확정일자 신청을 사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 하는 경우에는 사업자등록 신청서와 사업자등록 정정신고서에 의해서 접수를 하면 됩니다.

 

 

 

 

 

확정일자 효력은?

 

상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 임대차계약은 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 한 때는 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 생기므로, 건물의 소유권이 제3자에게 이전이 되는 경우에도 건물의 인도와 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

 

사업자등록은 대항력이나 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하고, 상가건물 임차를 하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업을 한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구를 하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없습니다.

 

사업자등록을 마치고 확정일자까지 받아 놓은 임차인은 임차를 한 건물이 경매 또는 공매로 넘어갈 경우에는 확정일자를 기준으로 후순위권리자에게 우선하여 보증금 변제를 받을 수 가 있습니다. 만약에, 확정일자를 받아놓지 않게 되면 임대차계약 체결 후에 해당 건물에 근저당권 등 설정이 된 경우에는 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 그래서 확정일자는 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

상가임대차 확정일자에 관해서 알아보았습니다. 상가임대차 관련 분쟁으로 인해서 어려움을 겪고 있다면, 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
한병진변호사는 다양한 상가 임대차 관련 분쟁의 경험과 지식을 갖춘 변호사로 여러분들의 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.