상가전대에 대해서 - 상가임대차변호사

상가전대에 대해서 - 상가임대차변호사

 

 

상가전대란 임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차상가건물을 제3자에게 사용 및 수익 할 수 있게 해주는 계약을 하는 것입니다.
이번 시간에는 상가임대차변호사 한병진변호사와 함께 상가전대에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

질문) 상가건물을 임차해서 화장품 가게운영을 하던 중에 가게의 작은 부분을 다른 사람에게 네일샵으로 운영할 수 있도록 세를 주려 하는데요. 주인의 허락이 없이 가게의 일부를 다른 사람에게 세를 줘도 되나요?

 

답변)  가능합니다.

민법에서는 임차권의 전대를 원칙적으로 금지를 하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의가 없이 임차인이 임차 상가건물을 제3자에게 전대를 한 경우는 임대차계약 해지를 할 수 있습니다. 그러나, 특별한 약정이 없는 한 임차상가건물의 작은 부분을 세를 주는 경우에는 임대인의 허락 없어도 가능합니다. 따라서 질문과 같이 가게의 작은 부분을 임대인의 동의가 없이 전대를 한 경우라고 해도 임대인은 임대차계약 해지를 할 수 없습니다.

 

 

상가건물 소부분의 전대차 예외는?

 

상가건물의 임차인이 그 상가건물의 소부분을 다른 사람에게 사용을 하게 할 때는 전대의 제한, 전대의 효과와 전차인의 권리의 확정에 관한 규정은 적용이 되지가 않습니다. 단, 이 규정은 임의규정이므로, 당사자 간에 특약으로 임차 상가건물의 소부분을 전대하지 못하도록 약정할 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)입니다. 그래서 전대차계약을 하게 되면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기지만, 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속을 하게 됩니다.

 

임차권의 전대제한 규정은 강행규정이 아니므로, 전대차계약을 하면 임대인의 동의가 없어도 전대차 상의 채권·채무가 유효하게 성립을 합니다. 하지만 전차인이 임대인 그 밖의 제3자에 대한 관계에 있어서 유효하게 임차권 취득을 하느냐 여부는 임대인의 동의 유무에 따라 결정됩니다.

 

임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든지 불문하고, 명시나 묵시적으로 가능합니다. 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증을 하여야 됩니다.

 

 

 

 

 

임대인의 동의가 없는 전대차의 효과는?

 

전대차계약은 전대인과 전차인 사이에서 유효하게 성립하며, 전차인은 전대인에게 상가건물을 사용 및 수익을 하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하고, 전대인은 전차인에 대하여 차임청구권을 가지게 됩니다. 전대인은 전차인을 위하여 임대인의 동의를 받아줄 의무를 집니다.

 

임차인이 전대를 하여도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속을 합니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 하여 임차인과의 계약해지를 할 수 있습니다.

 

임대인의 동의 없는 임차상가건물의 전대의 경우 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 상가건물을 점유하는 때엔 임대인에 대하여 불법점유가 되며, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차상가건물의 반환청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

임대인의 동의가 있는 전대차 효과는?

 

전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차계약의 내용에 따라서 정해지며, 전대인은 전차인에 대하여 임대인으로서의 권리의무를 가지게 됩니다.

 

임대인과 임차인의 관계는 전대차에 불구하고 아무런 영향을 받지가 않습니다. 즉 임대인은 임차인에 대하여 임대차계약에 따른 권리행사를 할 수 있습니다.

 

임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없습니다. 하지만 민법에서는 임대인의 보호를 위하여 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무부담을 하도록 하고 있습니다.

 

즉, 전차인은 전대차계약에 따라서 전대인(임차인)에 대하여 차임지급 등의 의무부담을 하게 되는데, 이런 의무를 일정한 전제 하에 직접 임대인에게 이행하면 전대인(임차인)에 대한 의무는 면합니다. 하지만 전차인은 전대인(임차인)에 대한 차임의 지급으로 임대인에게 대항을 할 수 없습니다.

 

전대차는 임대차를 기초로 하는 것이기에, 임대차 관계가 기간만료 등으로 소멸하게 되면 전대차 관계도 소멸하게 됩니다.

 

하지만 임대인과 임차인의 합의로 계약종료를 한 때에는 전차인의 권리는 소멸을 하지 않으므로 전차인은 전대차의 존속을 임대인 및 임차인에게 주장을 할 수 있습니다.

 

임대차계약이 해지의 통고로 종료되어도 임차상가건물이 적법하게 전대가 되었을 때는 임대인은 전차인에게 그 사유통지를 하지 않게 되면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다.

 

전차인은 상가건물 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어서 부속을 한 물건, 임대인으로부터 매수를 했거나 임대인의 동의를 얻어서 임차인으로부터 매수를 한 부속한 물건에 대하여는 전대차의 종료 시에 그 부속물의 매수청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

이번 시간에는 상가전대에 대해서 알아보았습니다. 임대차와 관련해서 법적 분쟁이 발생한 경우, 변호사의 도움과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
상가임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.