주택임차인의 법적보호 - 주택임대차소송변호사

주택임차인의 법적보호 - 주택임대차소송변호사

 

 

주택임대차보호법은 등기가 없이도 임차권을 주장할 수 있고, 임대차 기간을 보장하고, 소액보증금의 최우선변제권 등을 인정하여주고 있습니다.
이번 시간에는 주택임차인의 법적 보호에 관해서 주택임대차소송변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

주택임대차보호법의 임차인 보호는?

 

주택임차인이 주택에 입주를 하고 주민등록이나 전입신고를 마치게 되면 그 다음 날부터 대항력이 발생하므로, 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장해서 임대기간이 끝날 때까지 거주를 할 수 있으며, 임대기간 만료가 되어도 임대보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있습니다.

 

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 경우 임차주택이 경매나 공매가 되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위담보권자 또는 그 밖의 일반채권자에 우선해서 보증금 변제를 받을 수 있습니다.

 

 

 

점포 딸린 주택에 대한 주택임대차보호법 적용여부는?

 

질문) 저는 전세금 1,500만원에 조금한 방이 딸린 점포를 임차해 2009. 3. 12 입주와 동시에 전입신고를 마치고 제 처와 그곳에서 살면서 장사를 하고 있었습니다. 그런데 얼마 전에(2009. 4. 25) 집주인은 은행에서 돈을 차용하고 근저당권 설정하여 주었다고 합니다.

 

나중에 일이 잘못되어 소유주가 바뀌는 날에는 저의 경우 점포가 있기 때문에 「주택임대차보호법」의 보호를 받지 못한다는 이야기가 있는데, 정말로 보호를 받을 수 없나요?

 

답변) 「주택임대차보호법」 제2조는「이 법은 주거용 건물의 전부나 일부의 임대차에 관하여 이를 적용합니다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다」고 규정하고 있으며, 대법원판례(1987. 4. 28. 86 다카 2407 판결)는 ‘임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용이 되는 경우도 「주택임대차보호법」 제2조의 규정에 의해서 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함이 되지만 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 볼 때 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부 사용을 하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없으며 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외가 된다고 밝히고 있습니다.

 

그리고 여기에서 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 일반적으로 사실상의 용도를 기준으로 하고 있기에, 주거용 건물은 그것이 사회통념상 건물로 인정을 하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 공부(가옥대장 등)상의 용도란에 주거용으로 기재가 되어 있지 않더라도 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다고 보고 있습니다.

 

질문의 경우에는 주택에 딸린 가게에서 소규모영업을 하는 것으로 보여지는데, 이는 「주택임대차보호법」 제2조 후단에 해당하기에 동법의 보호대상이 된다 할 것입니다.

 

 

 

 

 

임차인이 아닌 임차인의 처만 주민등록이 되어 있는 경우에 주택임대차보호법 상 대항력 취득을 할 수 있을까?

 

질문) 저는 2007. 8. 30 “갑”소유의 주택 1동을 임차해서 보증금 지급을 하고 얼마 후에 주택을 인도받아 저의 처 및 가족들과 함께 입주했는데, 주민등록에 관해서는 편의상 처만 2007. 9. 10 전입신고를 하고, 저와 나머지 가족은 2008. 4. 6에 이르러서야 전입신고를 했습니다.

 

그런데 위 주택에 2008. 2. 7에 근저당권 설정이 되고 지금 경매절차가 진행 중에 있습니다. 저는 새로운 소유자(경락자)에게 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖게 될까요?

 

답변) 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추는 시기는 임차인이 임차한 주택에 입주를 하고서 주민등록을 마친 다음날부터입니다. 그래서 임차를 한 주택에 실제로 입주하였고 주민등록까지 마친 질문자님의 경우는 비록 그 주민등록이 귀하의 가족의 일부에 대하여만 이루어진 경우라고 해도 처음 주민등록을 한 2007. 9. 10의 다음날인 2007. 9. 11에 대항력을 갖춘 것이 되어서, 그 이후에 설정된 근저당권의 실행에 의하여 “갑”소유의 주택을 경락받게 되는 자에 대해서 질문자님은 대항력 취득을 할 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

건물의 실제 지번과 다르게 주민등록이 되어 있다면?

 

질문) 주민등록 전입신고시의 착오로 인해서 가옥 전세계약서의 지번과 다르게 주민등록이 된 경우에 주택임대차 보호법에 의한 보호를 받을 수 있을까요?

 

답변) 주민등록이 어떤 임대차 공시를 하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소나 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라서 결정이 된다고 할 것이므로, 임대차 건물의 실제 지번과 명백하게 불일치하는 지번으로 된 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없으며, 실제지번에 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소 대항력 취득을 했다고 볼 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

주택임차인에 대한 법적 보호에 관해서 알아보았습니다. 주택임대차와 관련해서 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
주택임대차소송변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.