상가건물 임대차보증금의 보호

상가건물 임대차보증금의 보호

 

 

상가건물 임차인은 임대차보증금에 대하여 어떤 보호를 받을까?
이번 시간에는 상가건물 임대차보증금의 보호에 관해서 부동산임대차변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

상가건물 임대차보호법에 따라서 보호를 받는 임차인의 요건은?

 

상가건물 임대차보호법에 따라서 보호를 받으려면, 상가건물의 점포에 대해서 다음의 구분에 따른 지역별 보증금액 미만으로 임대차계약을 체결하여야 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」제2조제1항).

 

- 서울특별시 : 4억원
-「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중에 과밀억제권역(서울특별시는 제외함) : 3억원
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함이 된 지역 및 군지역은 제외함), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시  : 2억 4,000만원
- 그 밖의 지역 : 1억 8,000만원

 

보증금 외에 차임이 있는 경우는 월 단위의 차임액에 100을 곱해서 보증금과 합산을 한 금액이 보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항 및 제6조).

 

예를 들면, 서울특별시에서 상가건물 임차를 하면서, 보증금으로 1,000만원 지급을 하고 매월 30만원의 차임을 지급하기로 약정한 상가건물 임대차에서 총 보증금은 4,000만원{(월차임 30만원 × 100) + 1,000만원 = 4,000만원}입니다.

 

위 보증금액 초과를 하는 점포의 경우는 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받지 아니하고.「민법」의 임대차 규정이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).

 

다만, 위의 보증금을 초과하는 임대차라고 해도 임차인은 최초의 임대차기간을 포함함 전체 임대차기간이 5년 초과를 하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 경우에 갱신이 되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건을 다시 계약이 된 것으로 보고 있습니다.

 

 

 

 

상가건물 임차보증금 보호방법은?

 

상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 발생하게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

 

이를 대항력이라 하고, 이에 따라 임대차기간 중에 임차상가건물 소유자가 변경되어 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 포괄적으로 승계된 경우에도 임차인은 계약기간 동안 계속 사용할 수 있으며, 임대기간이 만료가 된 경우에는 새로운 소유자로부터 보증금 반환을 받을 때까지는 임차상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.

임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에 경매나 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖에 채권자보다 우선해서 보증금 변제를 받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항). 우선변제권은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여져 넘어갈 때 적용되며, 일반매매, 상속, 증여 등의 경우는 적용되지 않습니다.

 

소액임차인은 임차 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중에 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항).

소액임차인이란 아래의 구분에 따른 지역별 보증금액에 대항되는 상가건물의 점포임차를 한 자입니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).

 

-서울특별시 : 6,500만원 이하
-「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외를 함) : 5,500만원 이하
-광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함이 된 지역 및 군지역은 제외를 함), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3,800만원 이하
-그 밖의 지역 : 3,000만원 이하

소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중에 일정액 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조).

 

-서울특별시 : 2,200만원 이하
-「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외를 함) : 1,900만원 이하
-광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함이 된 지역과 군지역은 제외를 함), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1,300만원 이하
-그 밖의 지역 : 1,000만원 이하

우선변제 금액이 상가건물가액의 3분의 1을 초과하는 경우는 상가건물 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한합니다.

 

하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이며, 그 각 보증금 중에 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 3분의 1을 초과하는 경우는 그 각 보증금 중에 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당을 하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중에 일정액으로 보고 있습니다.

 

 

 

 

임차권 등기명령제도

 

임대차기간이 만료된 후에 보증금 반환을 받지 못한 경우에는 임차인은 임차건물의 소재지 관할을 하는 법원에 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

 

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되기에 보증금을 돌려받기 어려워지게 될 위험성이 있습니다.

 

따라서, 임차권등기명령제도는, 이런 문제들을 해결하기 위하여 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사를 할 수 있게 하는 제도입니다.

 

 

 

 

상가건물 임대차보증금의 보호에 대해서 알아보았습니다. 임대차 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산임대차변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.