주택임대차계약의 종료에 대해서

주택임대차계약의 종료에 대해서

 

임대차계약이란 당사자의 일방이 상대방에 대해서 어떤 물건을 사용‧수익하게 할 것을 약정하며, 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 성립하는 계약을 말합니다.
일반적으로 임대차계약은 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 종료하게 됩니다.
이번 시간에는 주택임대차계약의 종료에 관해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

임차인이나 임대인은 임대차계약 체결을 하게 되면서 그 계약서에 예를 들면 “전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기게 되면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약해지가 된 것으로 본다” 라는 해지권 유보의 특약약정을 한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약 해지를 할 수 있고, 이 경우에 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나게 되면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 및 제636조)·

 

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절통지를 하지 않거나, 계약조건 변경을 하지 않게 되면 갱신을 하지 않는다는 뜻의 통지를 한 경우엔 임대차 기간이 끝난 때에 종료를 하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 참조).

 

임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신이 된 경우는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있고, 이 경우에 임차인이 계약해지 통지를 하는 경우는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료가 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2).

 

 

 

즉시해지는?

 

임대차 기간의 약정이 있다고 해도 아래와 같은 해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우엔 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 경우에 임대차는 종료됩니다.

 

임차인이 해지할 수 있는 경우는?

 

- 임대인이 임차인의 의사에 반해서 보존행위를 하는 경우에는 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)
- 임차주택의 일부가 임차인의 과실이 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익을 할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적달성을 할 수 없는 때(「민법」 제627조)
- 임대인의 지위가 양도가 된 경우(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정)

 

 

임대인이 해지를 할 수 있는 경우는?

 

- 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권의 양도를 하거나 임차주택 전대를 한 경우(「민법」 제629조제2항).
- 임차인이 차임을 2회 이상 연체를 한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)
- 임차인이 임차주택을 계약이나 그 주택의 성질에 따라서 정해진 용법으로 이를 사용, 수익을 하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)
- 그 밖에 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 경우

 

 

 

 

임대차 종료의 효과는?

 

임대차관계 소멸과 손해배상

 

임대인이나 임차인이 임대차계약 해지를 한 경우에는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다(「민법」 제550조).

 

임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 과실이 있으면 그 손해배상 청구를 할 수 있습니다(「민법」 제551조).

 

 

임차주택 반환 및 임차보증금반환

 

임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라서 임차인은 임차주택 반환을 할 의무 등을 지게 되며, 임대인은 임차보증금 반환을 할 의무를 지게 됩니다(「민법」 제536조).

 

임차인이 임대차계약을 중도에 해지를 하는 경우에는 임차보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 이와 같이 임대차 종료가 되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우는 보증금을 반환하여줄 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다. 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문입니다(대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결).

 

하지만 임대차 종료가 되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속을 하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제2항). 따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금 반환을 받을 때까지 임차주택 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되며, 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차주택 인도를 받을 때까지 보증금의 지급거절을 하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다.

 

 

 

 

 

임차권등기명령 신청권 취득

 

임차인은 임대차 종료가 된 후에 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임차권등기명령 신청을 할 수 있는 권한을 얻게 되며, 임대차등기명령에 따라서 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항).

 

그래서 임차인은 임대차등기를 마친 후에 임차주택을 인도하고 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있고, 이 경우에는 차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가집니다.

 

 

유익비상환청구와 부속물매수 청구

 

임차인은 일정한 경우에 한하여 임대인에게 유익비의 상환청구를 하거나 부속물의 매수청구를 할 수 있습니다(「민법」 제626조제2항 및 제646조).

 

단, 임대차계약이 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 해지가 된 경우엔 부속물의 매수를 청구를 할 수 없습니다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결).

 

 

 

 

주택 임대차계약종료에 관해서 알아보았습니다. 부동산, 임대차 관련 분쟁을 임대차전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.