임대차분쟁해결변호사 - 임대의무기간에 대해

임대차분쟁해결변호사 - 임대의무기간에 대해

 

임대사업자는 임대의무기간을 준수하여야 하므로 일정기간 임대주택을 매각을 할 수 없습니다..
이번 시간에는 임대차분쟁해결변호사 한병진변호사와 같이 임대의무기간에 관해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

임대의무기간이란?

 

임대의무기간은 임대주택의 경우에는 아래와 같이 매각을 할 수 없는 기간을 말합니다(「임대주택법」 제16조제1항 및 「임대주택법 시행령」 제13조제1항).

 

- 건설임대주택 중에 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설을 하는 임대주택 및 국민주택기금의 자금지원을 받아서 영구적인 임대를 목적으로 건설을 한 임대주택 : 임대개시일부터 50년

 

- 건설임대주택 중에 국가 또는 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설이 되는 임대주택 : 임대개시일부터 30년

 

- 장기전세주택 : 임대개시일부터 20년

 

- 위 건설임대주택 외의 건설임대주택 중에 임대 조건을 신고할 때에 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정해서 신고를 한 주택 : 임대개시일부터 10년

 

- 준공공임대주택으로 등록을 한 민간건설임대주택이나 매입임대주택 : 준공공임대주택의 임대개시일부터 10년, 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록을 하기 전 임대를 하고 있는 주택을 준공공임대주택으로 등록을 한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대를 한 기간의 2분의 1에 해당을 하는 기간을 임대의무기간에 포함해 산정을 합니다.

 

- 그 밖의 임대주택 : 임대개시일부터 5년

 

임대의무기간을 위반해서 민간건설임대주택이나 매입임대주택 매각을 한 자에게는 3천만원 이하의 과태료 부과가 됩니다(「임대주택법」 제44조제1항).

 

 

 

 

 

 

임대의무기간 내 임대주택 멸실에 관한 질의응답

 

질문) 임대의무기간(5년)을 지나지 않은 임대주택을 가지고 있는 임대사업자입니다. 임대주택이 있는 지구의 재개발로 인하여 주택을 허물어야만 하는 상황이 되었는데. 이런 경우에는 임대의무기간은 어떻게 될까요?

 

답변) 임대주택이 재개발이나 재건축 등으로 멸실이 되는 경우에는 해당하는 임대주택의 임대기간은 종료합니다. 재개발·재건축 등으로 신축주택을 취득한다고 해도 이는 주택을 새롭게 취득을 하는 것이기 때문에 멸실이 된 주택과의 연속성은 인정이 되지 않습니다. 따라서 이를 다시 임대주택으로 신고하게 되면 임대의무기간은 다시 시작됩니다.

 

 

 

 

 

임대개시일의 기산점에 관한 질의응답

 

질문) 임대주택 임대를 하려고 합니다. 임대의무기간(10년)은 임대주택 구입을 한 시점부터 시작이 되는 것인가요? 아니면 다른 시작 시점이 있나요?

 

답변) 임대주택의 임대개시일은 임대주택법상 임대사업자 관련 규정의 입법취지에 비추어 볼 때 임대사업자 등록 이후에 임대개시가 되는 임대주택은 임대차계약서 상의 실제 임대개시일 의미를 합니다. 다만, 본인 소유의 임대 중인 주택을 임대사업을 위하여 임대사업자 등록을 한 경우는 임대사업자 등록일로 판단하면 됩니다.

 

 

 

 

오피스텔 용도제한은?

 

임대주택으로 구입을 한 오피스텔은 임대의무기간 이내에 주거용이 아닌 다른 용도로는 사용을 할 수 없습니다(「임대주택법」 제16조제5항).

 

이를 위반한 경우에는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「임대주택법」 제44조제2항제1호).

 

 

 

임대의무기간의 예외는?

 

아래와 같은 경우엔 임대의무기간 이내에도 매각을 할 수 있습니다(「임대주택법」 제16조제3항 및 「임대주택법 시행령」 제13조제2항).

 

- 시장·군수나 구청장에게 매각신고를 한 후에 다른 임대사업자에게 매각을 하는 경우

 

- 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 가 없는 경우로 아래의 구분에 따른 분양전환허가나 분양전환승인을 받은 경우
 √ 국가·지방자치단체·한국토지주택공사나 지방공사가 임대를 하는 임대주택 : 국토교통부  장관의 허가
 √ 위의 경우 이외의 공공건설임대주택 : 시장·군수나 구청장의 분양전환승인
 √ 그 밖의 임대주택 : 해당 임대주택이 있는 곳을 관할을 하는 시장·군수 또는 구청장의 허가

 

- 아래 요건을 충족해서 임대사업자가 시장·군수나 구청장에게 분양전환신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우 제외)를 한 후에 임차인에게 분양전환을 하는 경우
 √ 임대주택으로서 임대 개시 후에 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지났을 것
 √ 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의를 할 것

 

- 국민주택기금의 융자를 받아서 주택이 없는 근로자를 위하여 건설을 한 임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우에 한정함)을 시장·군수·구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우

 

 

 

 

 

오늘은 임대의무기간에 관하여 알아보았습니다. 부동산, 임대차 관련 분쟁으로 인해서 어려움을 겪고 있다면 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
임대차분쟁해결변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.