상가임대차와 업종제한특약 - 임대차상담변호사

상가임대차와 업종제한특약 - 임대차상담변호사

 

 

상가건물의 임대차계약을 체결하면서 업종제한특약을 둔 경우 법적 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.
이번 시간에는 상가임대차와 업종제한특약에 대해서 임대차상담변호사 한병진변호사와 함께
알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

임대인이 업종을 지정하는 경우에는?
 
임대인이 임대차계약을 체결하면서 업종지정하는 경우에, 임차인은 계약서에 기재가 된 업종으로 영업을 하여야 합니다.

 

따라서, 임대인이 업종지정을 하는 경우에는 “임대인의 동의를 얻으면 지정된 업종을 변경할 수 있다”는 취지의 특약을 하여 두는 것이 좋습니다.

 

업종지정의 특약을 한 경우는, 반드시 임대인이 지정하려고 하는 업종이 허가 또는 신고를 해야 하는 업종인지 사전에 확인하여 임대차계약 이후에 지정된 업종이 허가나 신고가 되지 않아 낭패를 당하는 일이 없도록 유의하여야 합니다.

 

 

 

 

업종제한특약이 있는 경우

 

질문) 甲은 乙의 상가건물의 한 점포를 임대차하면서, 특약사항에 “치킨판매 영업에 한함”이라고 업종제한특약을 했습니다. 甲은 치킨집 개업을 하면서 생맥주시설 등을 설치해서, 치킨을 팔면서 맥주도 함께 팔았습니다. 이에 대하여 乙은 맥주판매가 특약사항 위반이라면서 맥주판매 중단을 할 것을 요구했습니다. 甲은 맥주판매를 중단하여야 할까요?

 

답변) 甲처럼 계약상 업종제한 약정이 있기는 하지만 그 업종의 의미와 영업범위에 관해 구체적으로 따로 정함이 없는 경우는 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행하여지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합해서 결정하되, 획일적·절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치하고 있는 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기 및 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려해서 판단하여야 합니다.

 

보통 치킨판매 영업은 규모가 비교적 작은 접객시설 및 조리시설을 갖추고서 닭을 여러 가지 방법으로 조리해서 판매하되, 이에 부수해서 음료수와 맥주 등의 주류도 판매하는 영업으로서 한국표준산업분류표상 기타음식점업의 일종이라 할 것이므로 치킨을 팔면서 부수적으로 맥주를 파는 것은 허용이 됩니다. 하지만 甲처럼 생맥주판매 시설을 구비해서 실질적으로 호프판매 영업을 한 경우는 지정된 업종인 치킨판매에 일반적으로 수반이 되는 맥주판매의 정도를 넘는 것으로 업종제한특약을 위반한 것이라고 할 것입니다. (대법원 2007.9.21. 선고 2006다63747 판결).

 

 

 

 

질문) 김씨는 상가건물 임대차를 하면서 분식업에 한정한다는 업종제한약정을 했습니다. 하지만 김씨는 후에 상가건물의 소유자가 상가건물 중에서 일부 점포에 대해서만 업종제한약정을 한 것을 알았습니다. 김씨는 업종제한약정을 지킬 의무가 있을까요?

 

답변) 점포별로 업종을 지정해서 임대차를 한 경우에 그 임차인은 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 다른 임차인들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 묵시적으로 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 그리고 이때에 전체 점포 중 일부 점포에 대하여만 업종지정이 된 경우라고 해도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종 지정이 된 점포의 임차인들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용이 된다고 보아야 합니다(대법원 2010.5.27. 선고 2007다8044 판결).

 

 

 

 

 

 

상가건물의 업종제한 규약에 대해서 알아보았습니다. 임대차 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
임대차상담변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 이를 해결하여 드리겠습니다.