수원부동산전문변호사 - 상가임대기간

수원부동산전문변호사 - 상가임대기간

 

 

임대차의 존속기간은 당사자간의 약정으로 따라 정하게 되지만 20년을 넘지 못하고, 상가건물 임대차보호법 적용을 받는 상가임대차계약의 경우에는 1년 미만의 임대차 존속기간은 1년으로 보고 있습니다.
이번 시간에는 상가임대기간에 대해서 수원부동산전문변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

질문) 음식점을 하기 위하여 보증금 2억원에 계약기간을 6개월로 해서 상가임차를 하였습니다. 곧 기간이 만료가 되는데, 바로 비워주어야 되나요?

 

답변) 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가임대차의 경우 그 기간을 1년으로 봅니다. 따라서 임차인은 계약서에 6개월을 계약기간으로 했다고 하더라도 앞으로 6개월은 더 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.

 

 

상가임대차의 존속기간은?

 

임대차 관계는 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속됩니다.

 

하지만 상가건물 임대차보호법에서는 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 경우 그 기간을 1년으로 보는 규정을 둠으로 임대차의 존속에 필요한 최단존속기간 규정을 하였습니다.

 

단, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함 주장을 할 수 있습니다. 민법상 존재를 하지 않는 최단기간을 상가임대차보호법에서 규정을 한 것은 법적으로 최단기간을 보장해서 영세 임차인 보호를 하려는 것입니다.

 

또한 상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 보증금반환채권을 두텁게 보호하기 위하여 임대차 종료를 한 뒤에도 임차인이 보증금 반환을 받기 전까지는 임대차가 존속한다고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

상가임대차보호법 적용이 되는 경우는?

 

임차인은 지역별 임차보증금과 상관이 없이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 있습니다. 이 경우에 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항 및 제10조제1항).

 

단, 임대인은 아래 어느 하나에 해당을 하는 경우에는 임차인의 계약갱신요구 거절을 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 단서).

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임연체를 한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차를 한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상 제공을 한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의가 없이 목적 상가건물의 전부나 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 상가건물의 전부나 일부를 고의 및 중대한 과실로 파손을 한 경우
6. 임차한 상가건물의 전부나 일부가 멸실되어 임대차의 목적달성을 하지 못할 경우
7. 임대인이 아래의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 상가건물의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
  - 임대차계약 체결 당시에 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거나 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지를 하고 그 계획에 따르는 경우
  - 건물이 노후·훼손이나 일부 멸실이 되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  - 다른 법령에 따라서 철거나 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반을 하거나 임대차 존속을 하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함을 한 전체 임대차 기간이 5년 초과를 하지 않는 범위 내에서만 행사를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항).

 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약이 된 것으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 본문). 단, 차임이나 보증금은 증감할 수 있고, 증액의 경우 청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 9의 금액 초과를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서 및 제11조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
 
임대차계약 갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담 또는 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의2).

 

 

 

 

지금까지 상가임대기간 등에 대해서 알아보았습니다. 부동산, 임대차 관련 분쟁을 수원부동산전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 이를 해결하여 드리겠습니다.