상가 전대차계약에 대해서 - 상가임대차소송변호사

상가 전대차계약에 대해서 - 상가임대차소송변호사

 

전대차란 임차인이 임차물을 다시 제3자에게 임대하는 계약으로서 임차권의 양도와는 구별되고 임차인·임대인간의 임대관계는 여전히 존속하면서 임차인, 전차인 간에 새롭게 임대차관계가 발생하게 됩니다.
이번 시간에는 상가임대차소송변호사 한병진변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

질문) 상가건물을 임차해서 화장품 가게 운영을 하던 중에 가게의 작은 부분을 다른 사람에게 네일샵으로 운영할 수 있도록 세를 주려고 하는데요. 주인의 허락이 없이 가게의 일부를 다른 사람에게 세를 주어도 되나요?

 

답변)  가능합니다.

 

민법에서는 임차권의 전대를 원칙적으로 금지를 하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의가 없이 임차인이 임차 상가건물을 제3자에게 전대를 한 경우는 임대차계약 해지를 할 수 있습니다. 다만, 특별한 약정이 없는 한 그 임차상가건물의 작은 부분을 세를 주는 것은 주인의 허락이 없이도 가능합니다.

 

따라서 질문과 같이 가게의 작은 부분을 임대인의 동의 없이 전대를 한 경우라고 하여도 임대인은 임대차계약 해지를 할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

상가전대차계약에 대해서

 

상가건물의 전대차계약이란 임차인이 자기의 임차권에 기초해서 임차상가건물을 제3자로 하여금 사용 및 수익을 하게 하는 계약입니다.

 

계약당사자는 전대인과 전차인입니다. 그래서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이엔 별개의 새로운 임대차 관계가 생기지만, 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 됩니다.

 

민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있기 때문에, 임대인은 자신의 동의가 없이 임차인이 임차상가건물 전대를 한 때에는 임대차계약 해지를 할 수 있습니다.

 

임차권의 전대제한 규정은 강행규정이 아니기 때문에, 전대차는 임대인의 동의가 없어도 전대차 상의 채권 및 채무가 유효하게 성립을 합니다. 하지만 전차인이 임대인 그 밖의 제3자에 대한 관계에 있어 유효하게 임차권 취득을 하느냐는 임대인의 동의 유무에 따라서 결정이 됩니다.

 

임대인의 동의는 전대차 계약체결이 되기 전이든 후이든 불문하고, 명시나 묵시적으로 가능합니다. 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증을 하여야 됩니다.

 

 

 

 

임대인의 동의가 없는 전대차계약 효과는?

 

전대차계약은 전대인과 전차인 사이에서는 유효하게 성립을 하며, 전차인은 전대인에게 상가건물을 사용·수익을 하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권취득을 하고, 전대인은 전차인에 대하여 차임청구권을 가집니다.

 

전대인은 전차인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다. 임대인의 동의가 없는 임차상가건물의 전대는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없기 때문에, 전차인이 상가건물 점유를 하는 때는 임대인에 대해서는 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차상가건물 반환청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

임대인의 동의가 있는 전대차 효과는?

 

전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라서 정해지며, 전대인은 전차인에 대하여 임대인으로서의 권리의무를 가지게 됩니다.

 

 임대인과 임차인의 관계는 전대차에 불구하고, 아무런 영향을 받지가 않습니다. 즉 임대인은 임차인에 대하여 임대차계약에 따른 권리행사를 할 수 있습니다.

 

임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없습니다. 하지만 「민법」에서는 임대인의 보호를 위하여 전차인이 직접 임대인에 대해서 의무부담을 하도록 하고 있습니다.

 

즉, 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인(임차인)에 대하여 차임지급 등의 의무를 부담하게 되는데, 이런 의무를 일정한 전제 하에 직접 임대인에게 이행하게 되면 전대인(임차인)에 대한 의무는 면하게 됩니다. 하지만 전차인은 전대인(임차인)에 대한 차임지급으로써 임대인에게 대항할 수 없습니다.

 

전대차는 임대차를 기초로 하는 것이기에, 임대차 관계가 기간만료 등으로 소멸하면 전대차 관계도 소멸하게 됩니다.

 

하지만 임대인과 임차인의 합의로 계약종료를 한 때도 전차인의 권리는 소멸하지 않으므로 전차인은 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장을 할 수 있습니다.

 

임대차계약이 해지의 통고로 종료가 되어도 임차상가건물이 적법하게 전대가 되었을 때는 임대인은 전차인에게 그 사유통지를 하지 않게 되면 해지로써 전차인에게 대항을 하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때도 6개월이 지나야 해지의 효력이 발생하게 됩니다.

 

전차인은 상가건물 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어서 임차인으로부터 매수를 한 부속한 물건에 대하여는 전대차의 종료 시에 그 부속물의 매수청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

상가건물 소부분 전대차는?

 

상가건물의 임차인이 그 상가건물의 소부분을 다른 사람에게 사용을 하게 할 때는 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정은 적용이 되지 않습니다. 단, 이 규정은 임의규정이기에 당사자간의 특약으로 그 적용배제를 할 수는 있습니다.

 

 

 

 

 

 

상가 전대차계약에 관해서 알아보았습니다. 임대차 관련 문제로 인해서 어려움을 겪고 있다면, 변호사의 도움을 받아서 대응하는 것이 효과적입니다.
상가임대차소송변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.